Control de rentas: realpolitik vs. realidad

La propuesta de Mamdani (nuevo alcalde de Nueva York) de fijar los precios de alquiler de viviendas* ha puesto -nuevamente- a esta política en debate. No existiría un debate si se tomara en cuenta el amplio consenso que existe entre economistas acerca de este tipo de medidas. El consenso no es teórico, arbitrario o basado en la autoridad, sino en evidencia acumulada en decenas o cientos de estudios que analizan casos reales, verificando siempre que la fijación de precios de alquiler genera el mismo efecto que cualquier fijación de precios: escasez (menos viviendas disponibles o desincentivo a la construcción de nuevas) y mercados negros (efecto menos probable dado el control en dicho mercado, lo cual contribuiría a aumentar la escasez). La política inversa, más bien, ha demostrado aumentar el acceso y reducir el precio, cuando ha sido implicamentada por Milei en Argentina (aquí). Pero entonces, ¿por qué sigue habiendo una discusión?

Algunos se empeñan en seguir viendo aspectos positivos de esta política. Por ejemplo, en un reciente artículo en The Atlantic (aquí), se señala que “Mamdani Has a Point About Rent Control” (“Mamdani tiene un punto acerca del control de rentas”). En este ensayo, se argumenta que -aunque existe un abrumador rechazo a la fijación de precios de alquiler entre economistas- la política de Mamdani sería más “realista”, pues podría tener un efecto más inmediato en aliviar la falta de acceso a la vivienda y le traería rédidos políticos. Además, basándose en una investigación acerca del caso de Berlín, se argumenta que el control de rentas podría generar una actitud más positiva hacia la construcción de nuevas viviendas.

Lo del efecto inmediato positivo, habría que verlo. No creo que se de. No por ser menos técnica, inmediatista o popular, una política es más “realista”. Simplemente privilegia ciertos intereses sobre el interés general, que es tener acceso a más viviendas a mejor precio. ¿Es una política popular? Sin duda, pero eso, ¿es algo positivo? Finalmente, ¿genera una actitud más positiva a nuevas construcciones? Posiblemente, pero el que la actitud de los “demandantes” de vivienda mejore no quiere decir que efectivamente se construyan o se pongan a disposición más viviendas.

Como decía Coase, no sabemos por qué las personas se comportan de la forma como se comportan. No podemos decir que son racionales en casi ningún sentido, pero sí sabemos algo: las personas responden a incentivos de precios. Si los precios se reducen -artificalmente- por debajo del óptimo, habrá menos disposición a ofertar vivienda. La Economía como ciencia no puede banagloriarse de saber muchas cosas, pero ésta es una de ellas.

Además, el efecto redistributivo a favor de los demandantes de vivienda no debe ser tomado como un beneficio social. Tal como nos recuerda “The Grumpy Economist” (aquí), el control de rentas favorece a los inquilinos en desmedro de los propietarios, que no necesariamente son “corporaciones” billonarias y desalmadas, sino personas que carne y hueso que viven del alquiler de un inmueble.

¿Es posible hacer algo? Por un lado, existen medidas alternativas al control de rentas: subsidios, incentivos tributarios para la construcción de viviendas “populares”, etc.; pero, la principal medida tiene que ver con la relajación de los requisitos y regulaciones para construir. Muchas veces se dice que esto sería lento, pero es lento porque las regulaciones se demoran en derogar. No hay nada más allá de la necesaria voluntad política para hacerlo. Si existe demanda por vivienda accesible, el mercado la proveerá salvo que exista alguna falla grave y irresoluble en dicho mercado, de la cual no tenemos noticia. Finalmente, la salida más obvia sería que se liberalizara la renta de viviendas en NYC, eliminando la “estabilización de rentas”. En el caso de Argentina, el efecto de la liberalización ha sido positivo en términos de acceso y rápido.

* De los cuatro millones de unidades de vivienda en NYC, un poco más de dos millones se dan en renta. De éstas aproximadamente un millón se encuentran bajo un sistema de “estabilización de rentas”, que es una forma suave de control de precios. Al rededor de 24 mil unidades tienen renta fija.