Los alcaldes, la burbuja inmobiliaria y la inclusión social

Con frecuencia oímos la historia de padres o abuelos que señalan con orgullo cómo la vivienda que adquirieron por muy poco o nada hoy vale millones. Sin embargo, en los últimos años, otras historias han comenzado a poblar las páginas de periódicos y revistas en algunas economías desarrolladas como España o Estados Unidos: las de familias que por falta de información y exceso de entusiasmo perdieron mucho (o todo) por una burbuja inmobiliaria que les reventó prácticamente en la cara. Por ello y porque el mercado inmobiliario peruano ha experimentado un marcado dinamismo en los últimos años (entre 2004 y 2013, el sector construcción creció a un ritmo el doble de rápido que el de la economía), la existencia o no de una burbuja inmobiliaria es un tema de gran discusión actual en el país. 

• Sobre su importancia para las familias, no cabe la menor duda: la compra o venta de una vivienda es probablemente la transacción financiera más importante que una familia completa durante su vida. 
• Sobre su importancia para la economía, tampoco existe duda: los precios de la vivienda influyen, durante períodos prolongados de la vida de un hogar, en el consumo de prácticamente todos los bienes y servicios que se ofrecen en la economía. Si los precios de la vivienda suben significativamente, los planes de ahorro de la familia que desea adquirir una vivienda por primera vez tienen que ajustarse para poder, por ejemplo, juntar lo suficiente para la cuota inicial. Además de este, existen otros canales a través de los cuales variaciones bruscas de los precios de las vivienda afectan a la economía. Por ejemplo, las compras de viviendas con fines de inversión o generación de renta financiera (“compro para alquilar”); o las inversiones en fondos de inversión o pensiones y seguros, que a su vez invierten en activos inmobiliarios.
• Sobre su relevancia como tema de actualidad, las cifras hablan por sí solas: entre los años 2004 y 2013, los precios de departamentos en Lima Top1 se elevaron en 271%, mientras los ingresos reales de las familias de Lima en 2013 solo crecieron en 12% en dicho período. Como resultado, cada vez es más difícil para una familia peruana acceder a una vivienda: no solo porque no se construyan suficientes sino porque, simplemente, no alcanza.

Lamentablemente, tal como lo señala el último informe de Proexpansión, titulado “La burbuja inmobiliaria”, a pesar de la importancia del tema y de la existencia de valiosas bases de datos en manos de distintas entidades públicas que podrían utilizarse para responder a la pregunta sobre si existe una burbuja o no, Perú no está en condiciones ni de darle la respuesta sobre esta pregunta a los ciudadanos ni de darles suficiente información a estos para que se formen una opinión al respecto.

Los alcaldes que acaban de haber sido elegidos en todo el país no pueden ignorar este tema y, si bien no tienen la responsabilidad de resolverlo, sí pueden jugar un rol muy importante en ayudar a las familias a tomar mejores decisiones respecto del mejor lugar, momento y precio para comprar, vender o alquilar una vivienda. Además, pueden ayudarles, al menos a través de tres acciones, a proteger el valor de su vivienda en el tiempo, un componente que para muchas familias es el más importante de su patrimonio:

1. En primer lugar, generando información geográfica sobre los predios de su distrito, los derechos existentes sobre estos y las transacciones que los afectan. Los países que han conseguido montar un sistema eficiente de monitoreo del sector inmobiliario, elemento indispensable para alertar a las autoridades y los ciudadanos sobre la existencia o el crecimiento de una burbuja,  no han apostado por un indicador único sino por un conjunto de indicadores que incluyen las transacciones inscritas en registros públicos, los pagos notariales por impuesto alcabala, las valorizaciones realizadas por las entidades del sistema financiero, entre otros. Al apostar por la redundancia de los indicadores también han apostado por la diversidad de los actores que los elaboran, principalmente porque, por tener intereses directos en los resultados, no resulta lo más apropiado que solo el sector público o solo el sector privado vinculado al sector construcción elaboren los indicadores. En mi opinión, los municipios pueden jugar un rol importante en esta tarea. 
2. En segundo lugar, actualizando (y haciendo respetar) los planes de desarrollo urbano de sus distritos para evitar que estos crezcan exponencialmente sin orden y seguridad; y para cerrarles las puertas a las prácticas corruptas que encuentran terreno fértil en la ausencia de normas o procedimientos que puedan ser posteriormente fiscalizados. Como ya hemos señalado en anteriores entregas, las normas no deben interponerse entre los emprendedores y sus sueños sino que deben servir para evitar comportamientos contrarios al bien común del funcionario público, del ciudadano o del empresario. Y los planes de desarrollo urbano, pueden ayudar a ello. Además, estos cuerpos legales pueden ayudar a que las familias preserven mejor el valor de su patrimonio. Por ejemplo, los cambios de zonificación intempestivos o las autorizaciones instantáneas para instalaciones de antenas o construcciones que generarán alto tráfico sin una obra de infraestructura que permita canalizarlo con fluidez, pueden afectar muy velozmente el valor de un predio. Por ello, urge que durante las gestiones que iniciarán en 2015, los alcaldes electos usen responsablemente el poder que tendrán para influir en el patrimonio de las familias que los eligieron.
3. En tercer lugar, haciendo respetar normas como las contribuciones a la creación y mantenimientos de parques a SERPAR que han sido recientemente motivo de discusión a raíz de la famosa “Ley Coca Cola”. Incluso hasta antes de que se produjera este escándalo político, el incumplimiento en el pago de las contribuciones a SERPAR de las empresas constructoras ya era moneda corriente en el país. De cara al futuro, es muy importante que los alcaldes reconozcan que estas contribuciones no son triviales sino que están ligadas no solo con el bienestar físico de sus comunidades que se beneficiarían con más áreas verdes sino también con su bienestar económico pues el metro cuadrado en un distrito con más áreas verdes vale más que en uno que es puro cemento. La actualización de los valores arancelarios que está en manos del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento debe realizarse para asegurar que este tipo de contribuciones refleje siempre adecuadamente las mayores necesidades de áreas verdes que requiere una comunidad cada que vez los desarrollos inmobiliarios se expanden.

 La mayor cantidad de retos que enfrenta el país ya se encuentra en manos de los gobiernos locales. De ahí la gran importancia del proceso electoral que se llevó a cabo ayer y de la necesidad de esforzarnos porque estos tengan a disposición los mejores elementos de juicio para ejercer con acierto las grandes responsabilidades que ayer les han sido enconmendadas.