Un dilema coyuntural: ¿invertir en un inmueble para alquilarlo?

Julio Muñiz, director regional y COO de Century 21 Perú, y Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) evalúan si es un buen momento para invertir en inmuebles para alquilar.

Punto de vista de alquiler

Desde el punto de vista de inversión renta, señaló Arbulú, es un momento común en cuanto alquileres, pues el PER (precio de vivienda sobre alquiler) promedio anual se ha mantenido estable en los últimos trimestres.

Este PER se encuentra en alrededor de 17 para el primer trimestre del 2020, y se espera que se mantenga alrededor de esta cifra durante los próximos seis meses.

Cabe resaltar que el PER sirve como indicador del periodo de retorno de la inversión. En este caso sería alrededor de 17 años el periodo de recuperación promedio de la inversión inicial en el inmueble mediante el alquiler.

“Independientemente de la coyuntura política, la pandemia ha creado una nueva dinámica para los demandantes de pisos, lo cual hace que aún haya demanda sobre todo para espacios grandes”, señaló.

No obstante, para un mejor análisis, se debe observar el PER por zona. Según Arbulú, hay distritos que han tenido un mayor dinamismo en el último periodo, como es el caso de Jesús María, Lince o San Miguel. Este último tiene un PER de 19.1, el cual es menor al promedio.

Por otro lado, distritos como Miraflores, San Isidro o San Borja han tenido un “movimiento” más lento.

“Había muchas familias que vivían cerca de su centro laboral en San Isidro, o buscaban zonas cercanas como Miraflores. Ahora ya no tienen esa presión, y quizá buscan una ubicación no tan céntrica y un inmueble de mayor tamaño, por ejemplo en Lince, Jesús María o Pueblo Libre”, indicó.

Según Muñiz, el nivel de renta promedio colocada en el año ha bajado. Esto paralelamente a un bajo desempeño de la demanda de viviendas en el segundo trimestre del año, el cual es usualmente el trimestre “pico”, en contraste a un primer trimestre que tuvo un buen desempeño.

“Han habido más personas dispuestas a negociar una renta menor con los propietarios y muchos propietarios, con el objetivo de mantener colocadas sus propiedades, dispuestos a afrontar la negociación”, explicó.

Punto de vista de compra

Según Arbulú, si se considera solo compra, es buen momento de adquirir una vivienda debido a las bajas tasas de los créditos hipotecarios, las cuales, a pesar de haber subido en la última semana, están en un nivel de alrededor de 7%.

“En años anteriores hemos tenido tasas promedio de 9%. Ahora la tasa es baja, por ese lado es un buen momento”, señaló.

Muñiz, por su parte, manifestó que debido al actual entorno político, las tasas de los créditos hipotecarios tienen presión a subir, lo que debe ser evaluado por los inversionistas.

Otro criterio a tomar en cuenta son los menores precios que se están ofreciendo. Debido a la coyuntura actual, según Arbulú, las inmobiliarias están haciendo viviendas y departamentos a precios relativamente bajos.

“Estos inmuebles se presentan atractivos pues, producto del incremento del dólar y por ende el incremento de los costos de construcción, la expectativa es que el precio de las viviendas suba”, indicó.

Al respecto, Muñiz señaló que los inversionistas ahora tienen un mayor poder de negociación pues, debido al contexto que repercute en la demanda, se puede conseguir un mejor precio que el que hubiesen obtenido antes.

“Se debe tener en cuenta si la compra será en efectivo o a través de un crédito. En general, se ha visto una desaceleración en la apreciación de los inmuebles desde el año anterior”, afirmó.

Además, consideró que también se debe tener en cuenta que se están ofreciendo beneficios o facilidades para adquirir viviendas como los del Fondo Mi Vivienda.

“Hay subsidios y créditos estacionales muy atractivos, los cuales han aumentado en los últimos años. Dado los múltiples usos que se le está dando a la vivienda en los tiempos actuales, sí es buen momento de comprar una”, subrayó.