Vender un inmueble hipotecado: los diversos escenarios y requisitos a cumplir

La figura más usada y simple es cuando alguien adquiere un inmueble vía un crédito hipotecario y antes de acabar de pagarlo decide venderlo.

En ese caso, el monto que recibirá servirá para cancelar la deuda pendiente y el saldo lo recibe el vendedor, explica Carla Montes, abogada comercial y civil del Estudio Linares.

Pero un segundo escenario puede darse en caso el crédito hipotecario no es cancelado, sino que la obligación de pago pasa al comprador.

“Por ejemplo, que una madre le venda el inmueble a su hija. En ese caso, el banco debe brindar su conformidad con que el comprador continúe con el pago de la deuda, y para ello debe hacer una evaluación sobre sus medios económicos y capacidad de pago”, indicó.

Un tercer escenario se da cuando el propietario quiere vender un inmueble que es parte de una hipoteca más amplia. Por ejemplo, si el crédito hipotecario fue por la compra de un departamento y un estacionamiento. Y ahora el propietario busca vender solo el estacionamiento y seguir pagando el crédito hipotecario.

En este caso también se requiere la autorización de la entidad financiera para levantar la hipoteca correspondiente al estacionamiento, indica Marco Villota, notario público de la Notaría Villota.

Aquí se abren dos opciones, que el banco acepte el pedido sin ningún condicionamiento, esto podría darse en caso el pago del crédito ya esté avanzado; o sino podría requerir que sea amortizada parte de la deuda, para lo cual se utilizaría todos o parte de los fondos provenientes de la venta del estacionamiento.

El banco hará una valorización de ese estacionamiento y del departamento, para definir el monto a amortiguar, de manera que el saldo pendiente de pago del crédito quede garantizado con el valor del departamento que seguirá hipotecado, refirió Carla Montes.

Impuestos

Respecto a los impuestos que se pueden pagar al vender un inmueble, Villota indica que son la alcabala y el Impuesto a la Renta (IR).

Para la alcabala, al monto de la venta se le hace una deducción de 10 UIT, y a la diferencia se le aplica una tasa de 3%. Es decir, solo pagan la alcabala las ventas superiores a 10 UIT, subraya Villota.

En el caso del IR (5%), no se paga en caso el inmueble sea la vivienda única del vendedor y lo esté ocupando por más de dos años. De no cumplirse este requisito, la tasa del IR se pagará en caso el monto de venta sea superior al valor de compra, agregó Villota.