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Las ventas de departamentos al contado -según refieren diferentes empresas inmobiliarias- no se ha detenido, a pesar del impacto que ha significado la pandemia y el ruido político y económico de los últimos meses.
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Por eso no deja de sorprender -como han señalado en Credicorp Capital Asset Management- que sean cada vez más los peruanos que apuestan por comprar un departamento como instrumento de inversión, quienes -al igual que la firma- también consideran que la renta residencial tiene un futuro alentador en el Perú.
Según el Banco Central de Reserva (BCR), el ratio precio de venta respecto al ingreso por alquiler anual (Price to Earnings Ratio - PER) muestra el número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de compra.
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Y, ¿cuántos años de alquiler se necesitan para recuperar lo invertido en la compra de un departamento? Según el último Urbania Index se necesitan 22.8 años de alquiler para repagar o recuperar la inversión de compra.
De acuerdo con las cifras históricas que maneja el portal inmobiliario en sus informes de mercado, este tiempo -calculado hasta octubre último- es 2.6% mayor que el que se necesitaba hace un año atrás.
Aunque el tiempo que hoy se necesita para recuperar la inversión, es inferior a los 23.1 años que se calculaban hasta el mes de junio, también es cierto -como revela el informe de Urbania- que desde agosto del 2017, cuando se necesitaban 19.2 años para repagar la compra, dicho tiempo no ha detenido su carrera ascendente.
Los cálculos del BCR
Si bien, los números de Urbania coinciden con los del BCR en mostrar un incremento en la cantidad de años que se necesitan para recuperar lo invertido en la compra de un departamento; los cálculos del ente emisor son ligeramente más auspiciosos.
“Al tercer trimestre del 2021, el precio de adquisición de un departamento equivale -en promedio- al ingreso proveniente de 21.2 años de alquiler”, refiere el reporte del BCR, que en el 2017 calculaba que se necesitaban 17.6 años para repagar la compra.
Mientras que en el segundo trimestre de este año llegó a 20 años como consecuencia de una disminución de los precios de alquiler, que ha sido mayor a la disminución experimentada por los precios de venta.
“Desde el segundo semestre del 2020, el PER ha mostrado una tendencia al alza, principalmente por los menores precios de alquiler afectados por la pandemia del COVID-19″, señala el ente emisor, que para construir el PER por distrito constata que los inmuebles considerados en el cálculo sean comparables en términos de su ubicación y extensión.
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Rentabilidad por distritos
Además de la diferencia en el cálculo de los años necesarios para recuperar la inversión, Urbania y el BCR difieren en la rentabilidad que brindan los distritos.
Según el portal inmobiliario, el Cercado de Lima, con 16 años para repagar la compra, encabeza la lista. Le siguen Lince (20 años), San Miguel (20.4 años), Magdalena (20.8 años) y Jesús María (21.2 años).
Pero, el BCR -que analiza un grupo de 12 distritos y no incluye al Cercado de Lima- pone a la cabeza a Jesús María con 18.2 años, tiempo considerablemente menor al calculado por Urbania.
En tanto que Magdalena (18.6 años), San Miguel (20.2 años), Barranco (20.2 años) y Pueblo Libre (20.3 años) completan la lista de los cinco distritos más rentables.
Retorno a la baja
En línea con el incremento de los años que se necesitan para recuperar la inversión, la rentabilidad que deja el alquiler también ha ido en descenso. Según la relación alquiler anual/precio, el retorno como porcentaje del precio muestra una variación mensual de 4.39%.
Si bien, esta cifra es ligeramente superior al 4.33% que se calculaba en el mes de junio, desde agosto del 2017 (5.19%), la rentabilidad ha experimentado un notorio descenso.
Aun así, distritos como el Cercado de Lima (6.2%), Lince (5%), San Miguel (4.9%) y Magdalena (4.8%), son los que ofrecen los mayores retornos.
Mientras que por zonas, Lima Oeste (6.2%), Lima Sur (6.2%) y Breña Norte (6%) se colocan como las zonas con mejores retornos; en tanto que San Isidro Sur (3.6%), Surco Chacarilla (3.5%) y San Borja Chacarilla (3.4%) reportan retornos inferiores al promedio de la capital (4.39%), con lo que terminan siendo -por ahora- zonas poco atractivas para los inversores que buscan renta.
