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¿Existe un desajuste en el mercado inmobiliario? Properati realizó una comparativa del precio medio del m² de las viviendas más demandadas y el promedio de oferta en 30 distritos de Lima. Conoce cuánto están buscando pagar las personas por una vivienda en la capital.
Según un estudio realizado por Properati, en el Perú existe un desajuste entre el precio de la demanda vs. el precio de la oferta de una vivienda en Lima. Y es que en 25 de los 30 distritos de la capital, los peruanos buscan inmuebles en venta con un precio menor al promedio.
Por ejemplo, en Santa Anita se fijan en departamentos que llegan a ser 43% más baratos (US$ 1,004) que el valor medio del m2 (US$ 1,772). Esta es la mayor diferencia entre precios de demanda y oferta en un distrito.
Siguiendo con otros distritos de la periferia de Lima, en Ate, los peruanos buscan pagar -7% más que el valor promedio de la oferta (US$ 1,241). Al respecto, Fernando Velarde, CEO de VeMás: Estrategia Urbana e Inmobiliaria, comentó a este diario que dicho distrito tiene el precio m2 medio-alto se debe a que en ciertas zonas la infraestructura del desarrollo inmobiliario es costosa.
“Las otras zonas con menos costos de terreno se vuelven un poco más caras al generar la habilitación urbana. En ambos casos, el precio final del m2 es un poco alto”, afirmó Velarde a Gestión.
En Lima Top como Surco y San Borja, atraen a personas que quieren pagar un -14% y un -11% (respectivamente) que el promedio registrado. Por su parte, Barranco, San Isidro y Miraflores tienen una demanda que busca viviendas entre un -3% a -6,4% por debajo de la media disponible.
De acuerdo al reporte del portal inmobiliario, dicha tendencia se debe a que las personas están buscando siempre opciones más económicas, sin importar el presupuesto que tengan o el distrito de interés. (Ver gráfico)
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Cuando la demanda quiere pagar más.
Según el estudio, en cinco distritos de Lima, hay una demanda que está dispuesta a pagar más por una vivienda. Daniela Maldonado, directora comercial de Properati y Proppit, comentó que, Miraflores es el distrito en dónde los departamentos más buscados tienen el precio promedio del m2 más alto: US$ 2,039.
“El 90% de los distritos analizados (23 de 25) alcanzan un valor medio por debajo de los US$ 2,000″, afirmó Maldonado a Gestión. Además, agregó que existen tres grupos, de acuerdo al ticket de compra: un nicho de mercado entre los US$ 500 a US$ 1000, entre US$ 1,001 a US$ 1,500, y los que superan los US$ 1,500 por m2.
En esa línea, el reporte indicó que Breña, Punta Hermosa, Puente Piedra, San Juan de Lurigancho y La Victoria rompen con la lógica de buscar una vivienda con un precio más bajo. Por ejemplo, en Breña, la demanda se focaliza en inmuebles del 12% más caros que el promedio de la oferta ($1140).
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¿Por qué los peruanos buscan viviendas por encima del precio promedio?
De acuerdo con Daniela Maldonado, directora comercial de Properati y Propit, este escenario donde los peruanos buscan viviendas por encima del precio promedio se debe a varios factores: promoción de las viviendas, revalorización de las zonas ,entre otros.
“Primero, propiedades con un valor más alto que el promedio tienen un presupuesto de publicidad y promoción que atraiga a más personas. Segundo, la revalorización de algunas manzanas o sectores debido a la cercanía de puntos urbanos estratégicos podría atraer más atención del mercado. Y por último, que el interesado tenga un presupuesto de ingresos medio más alto que el promedio del distrito”, explicó la especialista.
Otro factor que determina que los peruanos buscan viviendas caras se debe a que la mitad de ellas son nuevas o de “estreno”. Maldonado recalcó que puede ser un factor decisivo en la búsqueda, sin embargo, los factores varían de acuerdo al distrito y el contexto.
“Es un juego que va de la mano entre los dos lados del mercado: personas que están buscando propiedades nuevas y dispuestas a pagar más y que los desarrolladores ofrezcan este tipo de inmuebles”, resaltó.
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Sin embargo, Velarde aclaró que dicha demanda por viviendas caras obedece al valor del m2 y no a su tipología, ya que el valor de una vivienda de 40 m2 en Ate y San Isidro son distantes. “En Ate el valor de m2 es de S/ 2,500 y S/ 3,000, mientras que en San Isidro el m2 vale S/ 12,000″, apuntó.
“Lo que está pasando es que estas tipologías más grandes tienen menos demanda proporcionalmente porque hay menos gente con mayor capacidad adquisitiva y, por lo tanto, las velocidades de venta son más bajas”, agregó.
¿Qué perfil de peruanos buscan comprar vivienda en Lima? Maldonado de Properati comentó que cada distrito segmenta de forma natural a su propia demanda. “La muestra que tenemos en nuestros portales indica que hay perfiles familiares, e inversores individuales. Lo que todos los nichos de mercado comparten es la tendencia de encontrar un precio más bajo si es posible”, explicó.
Por su parte, Velarde, CEO de VeMás: Estrategia Urbana e Inmobiliaria, sostiene que existe un segmento aspiracional (de NSE A) que necesita endeudarse por mucho tiempo porque está en una etapa más joven de su vida.
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Periodista digital con foco en Educación superior, Inteligencia Artificial, Ciberseguridad e Internacionalización de empresas. Exredactor de Economía en Diario El Gobierno. Desde el 2023 es parte de Gestión.
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