El camino para lograr el desarrollo de viviendas de interés social

La pandemia ha dejado en evidencia las grandes falencias del desarrollo urbano en el país. Aunque las ciudades han crecido, no ha sido de la forma más adecuada, por la informalidad y desigualdad urbana. Así, miles de familias aún viven en condiciones precarias y son las más afectadas por la emergencia sanitaria.

Para enfrentar esta precariedad últimamente han ganado fuerza las viviendas de interés social. Estas son subsidiadas por el Estado y destinadas a reducir el déficit habitacional existente. De acuerdo con información de GRADE, en el Perú 99,000 familias no tienen una casa adecuada. Por ello, desde el urbanismo, se busca brindar condiciones sólidas a toda la población, para que disfruten de una ciudad y una vivienda con calidades suficientes.

Esto no es fácil, mucho menos en países cuya población tiene ingresos por debajo del valor mínimo de realización de una vivienda, condición que obliga a generar modelos de equidad urbanística adicionales para ayudar a las familias más necesitadas. En el Perú el modelo actual es el que se enfoca en: Ahorro (A) + Bono (B) + Crédito (C). Sin embargo, necesita refuerzo pues la población no tiene acceso al Crédito y tampoco existe suficiente generación de suelo para el desarrollo de viviendas.

Es importante impulsar iniciativas que contribuyan con promover el desarrollo de la vivienda de interés social, pero sin cercenar los derechos de los propietarios de otros tipos de suelos y que permita crear condiciones para dirigir los flujos económicos hacia una vivienda social.

Sin embargo, la reciente Ley de Desarrollo Urbano Sostenible no resuelve la correcta equidad urbanística de los propietarios de los terrenos, ni los déficits de edificaciones públicas, ni de áreas verdes, uno de los principales problemas en las ciudades peruanas. Aunque existe una gran demanda insatisfecha por acceder a este tipo de viviendas, la ley no brinda una solución para crear una oferta que responda a dicha demanda, y la demanda tampoco cuenta con las condiciones económicas para acceder a la oferta. En ese escenario, ¿qué se puede hacer?

Desde el ámbito de la gestión urbanística planteamos tres medidas que pueden abordarse de manera solvente, completando el círculo virtuoso para la realización de la vivienda de interés social.

1. La ley debe contemplar que los derechos urbanísticos del suelo para hacer vivienda de interés social sean iguales a los de otros tipos de suelos (residencial, comercial e industrial). Para subsanar este punto en la normativa, se pueden introducir nuevos instrumentos de gestión urbanística como: valor residual y aprovechamiento urbanístico.

2. Se debe asegurar que la capacidad del negocio edificatorio de vivienda de interés social y el de no social, sean iguales. Esto sí se puede realizar con los Derechos Adicionales de Edificación Transferible como marca el artículo 62 y 63 de la ley.

3. El valor de realización del negocio inmobiliario debe ser igual a la capacidad de compra de los sectores más vulnerables. Es decir, se deben conseguir recursos económicos que complementen la capacidad de compra, para que las familias puedan pagar el precio de realización de la vivienda adquirida.

Aunque la ley plantea metas plausibles, para alcanzarlas, no establece un dinamismo sólido, ni robusto, para la correcta gestión urbanística de los terrenos y, como parte de esto, se mencionan medidas que podrían generar fricciones con los derechos de los propietarios. Dentro de las más complicadas, la ley impone que las municipalidades provinciales dupliquen el impuesto predial a los propietarios que no construyan, donde el terreno tenga capacidad de urbanización.

Es necesario que sigamos trabajando en impulsar el desarrollo de viviendas de interés social, para que garanticemos que la población pueda contar con una vivienda formal. Sin embargo, deben crearse condiciones económicas especiales realizadas ad hoc y de una forma artificial, permitiendo que la demanda acceda a la oferta, para lograr así el objetivo de ley: impulsar el desarrollo de viviendas de interés social, pero respetando los derechos de los propietarios de los suelos.