Chancay: ¿Cómo enfrentar el desafío del crecimiento informal?

Desde Villa El Salvador hasta Ancón se aprecia una especie de cordillera de viviendas de construcción básicamente informal, muy pequeñas, la mayoría de ellas, con problemas de agua y saneamiento, alumbrado, accesos, seguridad y disponibilidad de servicios complementarios. Esta realidad se replica en San Juan de Lurigancho, Ate, Chosica y en la mayoría de ciudades intermedias del país. Y ahora existe el peligro de un desmedido crecimiento de asentamientos humanos en Chancay.

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¿Cómo mitigar este riesgo y mejorar las condiciones de vida? Es una gran pregunta difícil de responder. Se requiere de muchos recursos y, por supuesto, que las personas mejoren su capital humano y sus ingresos. No obstante, existen casos de éxito que pueden orientar la política pública respecto a la solución de esta problemática, uno de ellos es el de la vivienda de interés social apalancada por el fondo Mivivienda.

Lamentablemente, durante las dos últimas décadas las leyes y decisiones políticas fueron muy populistas, llegando incluso a alcanzar dimensiones delictivas. No respondieron a la necesidad de generar una verdadera política de desarrollo de ciudades y viviendas. Un estudio de Grade (2020) determinó que, en los últimos veinte años, el 93% de la expansión urbana producida en 43 ciudades principales del país correspondieron a tráfico de tierras o lotizaciones informales, promovidas, la gran mayoría, por poderosas mafias y no por personas necesitadas de residencias.

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Añade la investigación de Grade que, desde el 2001, se incorporaron irregularmente 68,000 hectáreas a las áreas urbanas, representando un ingreso no menor a los 20 mil millones de soles. Estos ilícitos han sido propiciados, entre otros aspectos, por la carencia de planes territoriales actualizados para la mayoría de ciudades, las restricciones legales y administrativas para añadir suelo de manera formal y la indiferencia de las autoridades responsables del desarrollo residencial en el país, en los tres niveles de gobierno.

Por otro lado, un estudio de Capeco señala que si el sismo del 2007, en Pisco, hubiera ocurrido en Lima, habrían muerto 60 mil personas y colapsado no menos de 550 mil viviendas, así como las redes de agua y desagüe que abastecen a 9,000 barrios marginales donde reside la mitad de la población limeña. Destaca, igualmente, que la baja calidad de estas edificaciones las vuelve muy vulnerables y que otorgar estos servicios a familias asentadas informalmente le cuesta al Estado entre dos a nueve veces más que si éstas vivieran en un proyecto habitacional formal.

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Todos son motivos suficientes para poner atención en la explosión demográfica que generará el puerto de Chancay y preparar un plan que aborde de manera eficiente el crecimiento urbano (el Plan de Desarrollo Urbano de Chancay estima que al 2034 la población alcanzará los 150,000 habitantes, un incremento de 130%). Más aún cuando, tal comoafirma Juan Carlos Tassara, CEO de EDIFICA, el costo para poner servicios básicos a un terreno en una invasión, podría llegar a los 120 mil soles, más caro que una casa, dado que existen productos de Techo Propio que bordean los 80 mil soles y cuentan con servicios básicos y habilitación urbana. Habría que añadir la pérdida de productividad o costos de transacción que genera una ciudad desarticulada e ineficiente.

Frente a estas circunstancias, Capeco sugiere: (a) invertir en la actualización de planes y catastros urbanos; (b) crear una empresa pública de suelo, que incorpore áreas con servicios para que promotores privados desarrollen proyectos habitacionales; (c) modificar la legislación sobre terrenos de comunidades campesinas y del Estado; (d) promover una verdadera simplificación administrativa y (e) destinar al menos 10% del presupuesto que se invierte en agua y saneamiento a la dotación de estos servicios a programas sociales de vivienda.

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Es fundamental observar estos puntos porque, para el caso de Chancay, se prevé un crecimiento urbano significativo en los próximos años. Es fundamental que su población y los actores locales lo validen y ejecuten, cautelando el ordenamiento territorial y apoyándose en estrategias como las viviendas de interés social, caso Programa Mivivienda, que ha demostrado un efecto multiplicador, en cuanto a valor social y bienestar. Así se evitará la proliferación de invasiones y asentamientos humanos y más bien se convertirá a Chancay en un modelo de desarrollo urbano inclusivoque pueda ser replicado en otras ciudades intermedias del país.