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La presión de China para evitar que los promotores inmobiliarios se endeuden en exceso se está traduciendo en pérdidas crediticias para los bancos y en dolor para los mercados de deuda, porque los constructores con problemas de liquidez entran en dificultades y aumentan el riesgo de que las consecuencias se extiendan a toda la economía.
Las restricciones a la deuda y a la compra de suelo, así como cientos de nuevas normas, están afectando a los promotores mucho más de lo que esperaban, lo que ha desencadenado una lucha por vender activos, quiebras, impagos y adquisiciones a precios reducidos.
El empuje normativo es el más reciente de años de esfuerzos por reducir los riesgos en el sector inmobiliario y, al igual que medidas enérgicas que han afectado a los sectores de Internet y la educación, no se ha anunciado formalmente.
Sin embargo, a diferencia de las anteriores, está provocando una mayor inquietud en los mercados, ya que los inversores afrontan la persistencia de las autoridades y a lo que está en juego para un sector que actualmente representa alrededor de una cuarta parte de la economía china.
“El gobierno está diseñando una disociación gradual entre la economía china y el sector inmobiliario, reduciendo su importancia”, dijo Xing Zhaopeng, estratega senior de China en ANZ.
El capital se está reasignando a la tecnología o a otras áreas específicas, dijo. Lo que se ha manifestado, hasta ahora, en una serie de impagos de alto perfil en el sector inmobiliario este año y un fuerte deterioro de la fe de los mercados de bonos en los emisores corporativos de China.
La prima sobre los rendimientos libres de riesgo que los inversores exigen para la deuda de alto rendimiento de China, dominada por los promotores, ha aumentado 300 puntos básicos en tres meses, mientras que las primas europeas y estadounidenses han caído. La divergencia es la más amplia de la que se tenga registro.
Los préstamos bancarios también se están deteriorando allí donde la exposición es alta, con deudas incobrables en el sector inmobiliario que se han triplicado para el Ping An Bank de Shenzhen en el primer semestre y que han aumentado un 53.5% para el Bank of Jinzhou y un 25.8% para el Bank of Shanghai.
Los registros judiciales muestran que alrededor de 220 empresas inmobiliarias se declararon en bancarrota en lo que va del año, con un ritmo ligeramente inferior a las 390 del 2020.
“Los mercados deberían estar preparados para lo que podría ser una desaceleración del crecimiento mucho peor de lo esperado, más impagos de préstamos y bonos, y una potencial agitación en las bolsas”, escribió el economista jefe de China de Nomura, Ting Lu, en un informe publicado esta semana.
“Éste podría ser el momento Volcker de China, teniendo en cuenta la determinación sin precedentes de Pekín de endurecer la política del sector inmobiliario y domar los precios de la propiedad”, dijo, en referencia al expresidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Paul Volcker, cuyas alzas de tasas de interés a finales de la década de 1970 y principios de la de 1980 provocaron la recesión, pero enfriaron la inflación.
Incómodo letargo
Por el momento, el daño más profundo se está infligiendo primero a los promotores que se enfrentan al final de una era de crecimiento propulsado por la deuda.
El segundo promotor más endeudado de China, Evergrande Group, emitió el miércoles una advertencia de ganancias, citando el descenso de los precios y el aumento de los gastos en los primeros seis meses. A decenas de promotores más pequeños les está yendo aún peor, ya que sus bicicletas financieras se están quedando sin ruedas.
El Grupo Fusheng de la provincia de Fujian, por ejemplo, que en el 2018 se jactó de cómo compraría terrenos, comenzaría a construir en tres meses, haría ventas en seis meses y recuperaría su inversión en un año, ahora está en dificultades y en proceso de ser rescatado por su rival Shimao.
“Ya no habrá grandes beneficios para los promotores”, señaló un ejecutivo de uno de tamaño medio en el este de China, que pidió el anonimato porque no está autorizado a hablar públicamente. “Nos hemos vuelto insensibles ante todo este endurecimiento”.
En el mercado más amplio -donde la propiedad es uno de los activos favoritos-, el crecimiento de los precios nacionales ha alcanzado un mínimo de seis meses y los agentes inmobiliarios afirman que el volumen de negocios se ha desplomado por el aumento de las tasas hipotecarios y restricciones a los compradores que ahogan el mercado.
“Estas medidas son las más draconianas que he visto”, manifestó Steven Huang, un veterano agente en Shanghái del corredor de propiedades Lianjia.com.
Evergrande
Otro de los focos de riesgo de contagio es el sistema financiero, donde los temores se centran en la exposición a Evergrande, un emblema del auge que ahora se esfuerza por hacer frente a lo que S&P Global calcula que son vencimientos de deuda por US$ 37,000 millones en el próximo año.
La semana pasada, los reguladores convocaron a los ejecutivos y les pidieron que pusieran orden en su casa para preservar la estabilidad, una medida que los mercados no sabían si interpretar como una señal de apoyo o una advertencia de lo que está por venir.
Sin duda, el incumplimiento en la cartera de los bancos comerciales es estable y bajo, con una tasa de morosidad de 1.76% en el último trimestre, según el regulador bancario, y algunos inversores no creen probable un descalabro al estilo de Estados Unidos.
“Esa idea no es del estilo de comportamiento del gobierno chino”, indicó Tiansi Wang, analista de crédito senior de la gestora de fondos holandesa Robeco en Hong Kong. Sin embargo, una sacudida más lenta puede mantener a los mercados de crédito en vilo durante algún tiempo, dijeron los inversores.
“La estabilidad sigue siendo una prioridad, pero ya no es lo único”, dijo Wang. Mientras tanto, la deuda de Evergrande está impulsando el mercado y sus bonos con vencimiento en marzo han caído hasta cotizar en torno a los 50 centavos de dólar, lo que indica la creciente preocupación de que el promotor no pueda pagar.
“Creo que el hecho de que los responsables políticos estén dejando que las fuerzas del mercado fijen el precio del riesgo de estas estructuras de capital sugiere que los responsables políticos se sienten cómodos con el rumbo que está tomando esto”, dijo Salman Niaz, jefe de crédito asiático de Goldman Sachs Asset Management en Singapur.
“(Esto) está creando cierta volatilidad a corto plazo, pero es positivo para la estabilidad sistémica a largo plazo”, agregó.
