Uno de los mercados inmobiliarios menos asequibles de Estados Unidos en décadas ha congelado las ventas de bienes raíces residenciales y dejado fuera a una generación de aspirantes a propietarios. Pero hay un grupo que sigue imperturbable ante la crisis: los ricos.
En general, ha sido una temporada de ventas clave preocupante en Estados Unidos. Las ventas de viviendas nuevas disminuyeron ligeramente en junio y se ubicaron muy por debajo de las expectativas tras la caída del 15% de mayo, mientras que las transacciones de propiedades usadas cayeron por cuarto mes consecutivo.
La única área positiva del mercado es el lujo, donde las viviendas de más de US$ 1 millón fueron la única categoría de precio cuyas ventas aumentaron en junio, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. No es difícil entender por qué. Con la tasa hipoteca fija a 30 años rondando justo por debajo del 6,9% después de haberse mantenido alrededor del 3% desde finales de 2019 hasta principios de 2022, cualquiera que tenga que pedir prestado pagará un precio significativamente más alto por la misma propiedad de lo que hubiera pagado hace solo un par de años.
Pero los compradores con mucho dinero no tienen esa preocupación porque pueden utilizar efectivo.
“No recuerdo la última vez que oí a un comprador hablar de financiación”, dijo Lisa Rooks Morris, agente inmobiliaria de lujo de Douglas Elliman en Sarasota, Florida. “Todos vienen con efectivo”.
El resultado es un auge inmobiliario de gama alta que está llevando al mayor constructor de viviendas de lujo del mercado de valores estadounidense a nuevas alturas. Toll Brothers Inc. registró en mayo pedidos superiores a los previstos en su informe de resultados del segundo trimestre fiscal y aumentó sus proyecciones de entregas anuales. Las acciones de la empresa cotizan cerca de un récord después del aumento de aproximadamente el 170% que han registrado desde principios de 2023, lo que las convierte en la quinta mayor alza del índice S&P Midcap 400 en ese período y al constructor estadounidense que cotiza en bolsa con el mejor desempeño de los últimos seis meses.
“Históricamente, las viviendas más caras son las primeras en verse afectadas cuando suben las tasas de interés”, afirma Ali Wolf, economista jefe de Zonda. “Pero hoy no es así. El alto valor de las viviendas y la fortaleza del mercado bursátil han actuado como un amortiguador de las tasas de interés para los estadounidenses más ricos”.
A fines del primer trimestre, el 45% de los compradores de viviendas de alta gama en Estados Unidos pagaron la totalidad en efectivo, la mayor proporción en al menos una década, según datos de Redfin. Las carteras de acciones bien nutridas, las ventas de inversiones a largo plazo en propiedades inmobiliarias comerciales y la riqueza generacional recién heredada son fuentes populares de financiación.
En cambio, los compradores principiantes dependen de sus ahorros e ingresos personales, que no han seguido el ritmo de la inflación. Y para los prestatarios de ingresos más bajos, el problema va más allá del aumento de las tasas hipotecarias y se limita a obtener la aprobación de un préstamo, a medida que aumenta la morosidad de las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles.
“La bifurcación que estamos viendo en el mercado inmobiliario es emblemática de la bifurcación más amplia que estamos viendo en la economía”, señaló Ben Ayers, economista sénior de Nationwide. Los valores de los activos en Estados Unidos están aumentando y “mientras mucha gente se beneficia de ello, en el otro extremo del espectro, hay gente que apenas sobrevive”.
Los compradores adinerados están volviendo a Black Diamond, una ciudad en auge durante la pandemia ubicada a unos 50 kilómetros al sur de Seattle, Washington. En The Regency at Ten Trails, una comunidad para adultos activos de Toll Brothers en la antigua ciudad minera de carbón, los precios comienzan en US$ 600,000, pero los modelos más populares superan US$ 1 millón y tienen alrededor de 188 metros cuadrados. Más de la mitad de los compradores pagan en efectivo, según Toll Brothers, y la agente de ventas Kristi Brewer dice que ha notado el aumento en la demanda en los últimos meses.
Al otro lado del país, en Florida, Morris vendió una casa recién construida por US$ 7.75 millones a principios de este año, solo 72 horas después de ponerla a la venta. La diferencia entre ahora y el frenesí de la época del covid, explica, es un exceso de inventario de calidad.
“Ahora hay tiempo para contemplar, comprar y negociar”, afirma Morris, algo que muchos compradores no pudieron hacer durante las guerras de ofertas de la pandemia.
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