Miles de familias en Florida enfrentan hoy la misma dificultad: encontrar vivienda a un precio razonable. En ciudades como Miami-Dade, Broward y Orlando la oferta no alcanza la demanda, por lo que muchas casas quedan fuera del presupuesto y los alquileres consumen gran parte del salario. Para cambiar esa realidad, el Estado aprobó una normativa que busca acelerar la construcción de proyectos destinados a hogares de ingresos moderados y bajos, simplificar trámites administrativos y aprovechar mejor los terrenos urbanos, de modo que aumente la cantidad de unidades disponibles para trabajadores de servicios esenciales. La HB 1389, firmada por el gobernador Ron DeSantis y en vigor desde el 1 de julio de 2026, modifica reglas de planificación y zonificación para permitir desarrollos multifamiliares y de uso mixto en zonas comerciales, industriales, públicas y en predios institucionales que cumplan condiciones específicas, con posibles efectos directos en comunidades latinas que dependen del transporte público y de centros comerciales tradicionales.
Con esta ley, se flexibiliza la construcción de algunas viviendas en Florida (Foto: Freepik)
¿QUÉ CAMBIA CON LA HB 1389?
La nueva ley obliga a condados y municipios a permitir ciertos desarrollos residenciales en zonas que antes enfrentaban limitaciones regulatorias, con condiciones mínimas que buscan garantizar unidad social y estabilidad de acceso.
Requisito principal:
- Al menos 40% de las unidades deberán destinarse al alquiler asequible durante 30 años.
- En proyectos de uso mixto, como mínimo 65% de la superficie tiene que ser residencial.
- Los gobiernos locales no podrán exigir que más del 10% del conjunto se use para fines no residenciales.
| Requisito | Qué establece la HB 1389 |
|---|---|
| Viviendas asequibles | ≥ 40% de las unidades para alquiler asequible por 30 años |
| Proyectos de uso mixto | ≥ 65% de la superficie para uso residencial |
| Área no residencial | Máximo 10% del proyecto para usos comerciales u otros no residenciales |
TRÁMITES Y PLAZOS
La medida limita la potestad local para exigir procedimientos urbanísticos que solían demorar aprobaciones. Entre los procesos que dejan de ser obligatorios para estos desarrollos figuran cambios de zonificación, modificaciones del uso del suelo, exenciones especiales, variaciones urbanísticas, transferencias de densidad y enmiendas a planes integrales relacionadas con altura o densidad ya autorizadas por la ley.
ALTURA Y PROTECCIONES PATRIMONIALES
La norma impide que municipios y condados fijen alturas inferiores al edificio comercial o residencial más alto permitido dentro de un radio determinado o a tres pisos, aplicando el valor mayor. Asimismo, prohíbe restricciones indirectas mediante retiros y escalonamientos que reduzcan la elevación autorizada. Existen excepciones cuando los predios lindan con amplias áreas de viviendas unifamiliares o con distritos históricos incluidos en el National Register of Historic Places, donde pueden aplicarse límites especiales para preservar contexto y patrimonio.
OTRAS DISPOSICIONES
La HB 1389 incorpora medidas adicionales que abarcan impuestos, equidad y estudios futuros.
| Medida | Objetivo |
|---|---|
| Cambios en exenciones tributarias | Ajustar requisitos para que ciertos proyectos multifamiliares puedan obtener beneficios sobre impuestos a la propiedad |
| Protección contra discriminación | Extender prohibiciones en decisiones sobre uso del suelo y permisos para desarrollos asequibles |
| Incentivos por donación de terrenos | Permitir a gobiernos locales otorgar aumentos de densidad a propietarios que cedan predios, incluyendo proyectos para familias militares |
| Estudios futuros | Encargar a OPPAGA evaluar el potencial de financiamiento mezzanine y de tiny homes como herramientas adicionales |
IMPACTO EN COMUNIDADES HISPANAS
Esta legislación podría aumentar la oferta de vivienda cerca de corredores laborales, lo que beneficiaría a quienes trabajan en restaurantes, construcción y salud, sectores con alta representación latina. También puede revitalizar áreas comerciales tradicionales mediante proyectos que combinen tiendas y apartamentos. Sin políticas locales complementarias que protejan inquilinos y eviten desplazamientos, la gentrificación podría aumentar; la exigencia del 40% de unidades asequibles busca mitigar ese riesgo, aunque la ejecución práctica determinará el resultado final. Además, los incentivos por donación de terrenos podrían favorecer a familias militares latinas si las localidades activan esos beneficios.
VIGENCIA Y APLICACIÓN
La ley surtió efecto el 1 de julio de 2026 y sus disposiciones aplican ya en todo el territorio estatal. Administraciones locales y desarrolladores deberán ajustar procesos de aprobación y presentar proyectos que cumplan los requisitos establecidos para acceder a estas facilidades.
Ron DeSantis aprobó esta nueva ley el 26 de junio y entró en vigor el 1 de julio (Foto: Oficina del Gobernador de Florida)
