Villa Panamericana: Valor de departamentos sería muy caro para la zona

El Comité Organizador de los Juegos Panamericanos pagó S/ 405 millones al Consorcio Besco - Besalco por la construcción y operación de la Villa Panamericana durante los Juegos Panamericanos y Parapanamericanos, según Transparencia Económica del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).

Esta Villa Panamericana cuenta con 1,096 departamentos de 70 y 75 metros cuadrados, distribuidos en cuatro torres de 20 pisos y tres torres con 19 pisos, es decir ocho departamentos por piso. Cada torre cuenta con doble sótano. La construcción también incluyó todas las obras mecánicas, eléctricas y de gasfitería para las torres, así como ascensores, áreas veredes, rutas vehiculares y peatonales. Algunas de estas viviendas serán otorgados para los deportistas que ganaron medallas en la competencia deportiva.

Además de las viviendas, la Villa Panamericana tiene infraestructuras temporales como comedor, oficinas administrativas, Policlínico, Iglesia, Centros Culturales, Gimnasio, Centro de Prensa y Anfiteatro.

El valor de las viviendas

Así, con toda la gran infraestructura construida, ¿cuánto podrían costar los departamentos en la Villa Panamericana cuando inicie la venta?

Si se divide los S/ 405 millones que costó la Villa entre los 1,096 departamentos, el Estado deberá vender los departamentos de 75 metros cuadrados a un precio cercano a los S/ 370 mil para solo recuperar lo invertido. Esto significa que el precio por metro cuadrado de los departamentos de la Villa Panamericana ascienden a S/ 4,900 aproximadamente.

Sin embargo, según cifras de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), el costo del metro cuadrado en Villa El Salvador asciende a S/ 2,700 en promedio. Esto quiere decir que un departamento de 75 metros cuadrados en el distrito bordearía los S/ 202 mil soles, casi la mitad del precio de costo de los departamentos de la Villa Panamericana.

A inicios de agosto, Alberto Valenzuela, director general de los Juegos Panamericanos, explicó a Gestión que, aunque aún no se tienen detalles, las viviendas serían ofertadas a precios comerciales. “A valor de mercado por metro cuadrado, podemos multiplicar por el número de departamentos y metros cuadrados que tiene cada uno, y podemos estimar un valor (para la recaudación por la venta de los departamentos)”, señaló a este medio.

A esto, Carlos Neuhaus, jefe del Comité Organizador, dijo posteriormente que aún se está evaluando el mecanismo que se utilizará para la venta de las viviendas. Neuhaus señaló que en primera instancia se facilitaría la venta a través de los Fondos de Vivienda de las Fuerzas Armadas, entre otras entidades del Estado.

Para Marco del Río, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú, por su infraestructura y diseño especial, las viviendas de la Villa Panamericana definitivamente deberán ser subsidiadas por el Estado para lograr su colocación en el mercado.

“Estos departamentos son del Estado peruano y van a tener que poner un tipo de subsidio mayor al que actualmente existe en Mi Vivienda para que la gente pueda adquirirlos. Si los quieres poner a precios de costo, te sales del mercado. Es un tema que se sabía podía llegar a pasar pero el Gobierno aún no ha definido cómo lo va a sacar. Hoy el subsidio de Techo Propio es de S/ 32 mil para una vivienda de S/ 205 mil. Si es que las quieren vender a precio de costo, el subsidio quedaría corto”, dijo Del Río a Gestión.pe.

Costos de Mantenimiento

Del Río explica, además, que con la construcción de torres tan elevadas, los costos de mantenimiento también se vuelven altos. No solo se incluye el costo del mantenimiento de ascensores, sino también de limpieza de jardines y áreas comunes, servicio de seguridad, entre otros. Para esto, las familias que llegarán a la Villa Panamericana deberán tener capacidad para asumir dichos costos.

“Hacer torres tan altas no es nada económico el mantener en su buen estado durante el tiempo. Las familias que lleguen allí no solo deben tener capacidad de pagarlo, sino también de mantenerlo. Son variables que entiendo están siendo evaluadas por la Comisión de los Panamericanos para afrontarlo. No es sencillo. Tampoco se trata de venderlos a un precio regalado porque la gente que entra no lo podrá mantener”, señaló el representante inmobiliario.

Señala, además, que en distritos donde se prioriza la vivienda social, como Villa El Salvador, las familias buscan pisos bajos por temor a los sismos, así como al temor de problemas con ascensores que obliguen a subir escaleras por largos tramos. Del Río advierte que el Gobierno no deberá competir deslealmente con el sector privado y ofertar los más de 1,000 departamentos por debajo del precio de otros proyectos inmobiliarios que se encuentran en la zona.

“Es un producto no tan comercial. Para poder venderlos alguien va a tener que sentir la pérdida económica. No creo que puedan colocar los departamentos para ganar dinero ni cubrir los costos. Aunque se considere pérdida, el beneficio de los Panamericanos es mucho mayor que la pérdida que pueda ser ahora”, indica.

Antecedentes

Pero, ¿Cómo les fue a las Villas para deportistas de otros eventos deportivos? Tomaremos como ejemplo los casos de Guadalajara 2011, Londres 2012, Toronto 2015 y Río 2016 para conocer las virtudes y errores de otros países con su infraestructura inmobiliaria de legado.

Quizás el peor caso es el de la Villa Panamericana de Guadalajara de 2011. La Villa fue construida cerca del Bosque La Primavera, pulmón principal de la Zona Metropolitana de Guadalajara, un lugar clasificado como área natural protegida y donde la edificación está prohibida. Desde aquel 2011, cuando 7,500 deportistas llegaron a México, la Villa permanece en completo abandono y es considerada un “elefante blanco”. En el camino existen investigaciones por corrupción y aún no se define si los departamentos serán puestos a la venta o podrán utilizarse como oficinas para el Estado. Mientras tanto, el Estado de Jalisco asume los gastos anuales de seguridad.

Tras los Juegos Olímpicos de Río 2016, la Villa Olímpica pasó a llamarse Ilha Pura (Isla Pura). La misma fue construida por un consorcio integrado por Carvalho Hosken y Odebrecht. Desde el 2016 solo se han logrado vender el 15% de departamentos (512 de 3600 unidades), en medio de las acusaciones del caso Lava Jato, y que han puesto a Carvalho Hosken, aún dueña del proyecto, entre la espada y la pared con el intento de relanzar el proyecto para recuperar la inversión.

Sin embargo, la situación es distinta con la Villa Olímpica de los Juegos de Londres 2012. Tras el evento deportivo, la zona pasó a llamarse East Village, ubicado dentro del Parque Olímpico Reina Isabel y al lado del Estadio Olímpico que empezará a ser utilizado por el West Ham FC. Luego del retiro de los deportistas, se hicieron arreglos en los departamentos y el 50% de las viviendas fue otorgado a una empresa privada para el alquiler de viviendas de lujo. Un 25% fue destinado a un Fondo de Vivienda para la venta de viviendas de costo intermedio y otro 25% fue destinado para la venta de vivienda social. Actualmente la zona es comercial y las viviendas sí son utilizadas.

Caso parecido es el de la Villa Panamericana de Toronto 2015, la cual fue construida al lado de una universidad y una de las seis torres fue destinada para la residencia de los alumnos. Otras dos torres fueron otorgadas a una empresa para alquiler de vivienda, mientras que las torres restantes son administradas por el distrito de Canary y Canary Park. La Villa también tiene un centro de entrenamiento que fue otorgado a YMCA para su administración.

Así, con ejemplos positivos y negativos, el Ministerio de Transportes y Comunicaciones y el Comité de los Juegos Panamericanos deberá decidir como colocar las viviendas de la Villa Panamericana para que la infraestructura de legado pueda ser aprovechada de la mejor manera. El reto es importante.