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El año pasado se entregaron 280,000 m2 de terrenos habilitados para lotes (proyecto Macrópolis III en Lurín). “No esperamos recibir más m2 durante el 2023. Las ampliaciones y nuevas etapas de los demás parques se postergaron para el 2024″, subraya el reporte de Binswanger Perú, tras hacer un sondeo entre los siete parques industriales que hay en el mercado: La Chutana, Sector 62 e Indupark (Chilca), Macrópolis, El Lúcumo, Almonte (Lurín) y Bryson Hills (Huachipa este).
Actualmente el stock de terrenos en parques industriales es de 12.3 millones de m2, de los cuales 3.2 millones están disponibles, lo que supone una vacancia del 26%. Hacia futuro, la oferta por desarrollar en los próximos años suma 1.2 millones de m2, agrega el estudio.
“La inestabilidad política y la elevada tasa de interés para financiamiento retrasaron las adquisiciones de terrenos en el último trimestre del 2022. Las empresas que consideraban mudar sus operaciones optaron por permanecer en su ubicación actual, o alquilar locales stand alone o espacios en condominios como una solución temporal ante la incertidumbre”, subraya el informe de Binswanger Perú.
Si bien a nivel anual las ventas de lotes en el 2022 sumaron 370,000 m2, un 4% más que el 2021, aún se encuentran lejos de niveles prepandemia (ver cuadro), indicó Juan Ruíz, jefe de Investigación de Mercados de Binswanger Perú.
“Las ventas han ido reduciéndose en los últimos años, pues las grandes industrias ya compraron terrenos y ahora la demanda es sobre todo de las medianas y pequeñas empresas. El contexto político ha acrecentado esta disminución de la demanda. Los parques quieren primero vender más de lo que tienen disponible, antes de entregar nuevos m2 al mercado, por lo que las nuevas ampliaciones las esperamos a partir del próximo año”, remarcó Ruíz.
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Los sectores que demandaron los terrenos corresponden a la industria alimentaria, metalúrgica, plásticos, construcción y comercializadora. Chilca concentró el 44% de la demanda en el 2022 (ver cuadro).
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El parque industrial Sector 62 se encuentra en la segunda etapa de desarrollo del proyecto. Gisela Flores, vocera de esta compañía, indicó que aún no tienen una fecha prevista para el desarrollo de la tercera y cuarta etapa. “Aún no tenemos las fechas. Se realizarán los proyectos de acuerdo a cómo avance la demanda. La actual coyuntura ha tenido un impacto y las industrias han tenido que reprogramar sus proyectos”, refirió la ejecutiva.
El panorama afecta incluso a la mudanza de las empresas que ya han comprado terrenos. “Tenemos unas 40 empresas que han comprado y no se han mudado todavía. La mudanza es una decisión de inversión importante, que probablemente se haya frenado por la coyuntura”, señaló por su parte Roberto Mayser, presidente de la Junta de Propietarios de La Chutana.
“Para este año no tenemos una buena perspectiva. El Perú está muy convulsionado y eso limita la toma de decisiones de inversión de las empresas”, agregó Mayser.
La evolución de la coyuntura política y los candidatos que ganen fuerza de cara a las próximas elecciones impactarán en las decisiones de las empresas, subrayó Juan Ruíz, de Binswanger Perú. “Es un escenario conservador, las ventas el 2023 serían similares al 2022, pero si el panorama político avanza de forma positiva, las ventas podrían cerrar el 2023 en un nivel un poco superior al año pasado″, anotó Ruíz.
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Demanda de lotes pequeños
Al crecer la demanda de medianas y pequeñas empresas, la mayoría de las transacciones (67%) fueron por áreas menores a 5,000 m2, destaca el reporte (ver cuadro). El perfil de los demandantes son inversionistas pequeños, comercializadoras e industrias de alimentos y plásticos.
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La consultora estima que esta tendencia seguirá en el futuro. “Los proyectos seguirán lotizando y ofreciendo terrenos pequeños (menores a 5,000 m 2 ) y micro lotes (menores a 1,000 m 2 ) con la finalidad de dinamizar el mercado, debido a que el ticket es más reducido”, refiere Binswanger Perú.
Ese es el caso de Sector 62, que hace unos días culminó la microlotización de 9.6 hectáreas para ofrecer lotes de entre 2,000 a 5,000 m2. “Hay una demanda importante de lotes de 2,000 m2 para industrias pymes, en sectores como alimentos, plástico, metalmecánico, servicios y operadores logísticos”, anotó Gisela Flores.
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Tarifas estables
Las tarifas de venta promedio se mantuvieron estables en el 2022, ubicándose entre US$ 70/m2 y US$ 195/m2, indica el reporte de Binswanger Perú. Las tarifas varían dependiendo de la ubicación, tamaño y geografía de la lotización.
Para este 2023 la consultora estima que se mantendrá la estabilidad en los precios, pues aún no se prevé un crecimiento significativo de la demanda. “Recordemos que son precios con márgenes de negociación que pueden superar el 10%, supeditados al área y estado del terreno”, subraya Binswanger Perú.
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Datos
Futuros parques. En el mediano plazo -aún sin fecha prevista- se tiene previsto la entrega de dos nuevos parques industriales: el proyecto de Ancón, y el parque industrial y logístico de Chancay.
Disponibilidad. Actualmente Chilca es el eje industrial con la mayor disponibilidad inmediata de terrenos habilitados (1.5 millones de m2), seguido de Lurín (1 millón m2) y Huachipa (630,000 m2).