Indecopi ha resuelto un caso en el cual, una municipalidad fue denunciada por una empresa debido a la imposición de ciertos requisitos para operar en un terreno clasificado como rústico. En su análisis, se evaluó si la exigencia de obtener licencias y autorizaciones en estas circunstancias constituía una barrera burocrática ilegal,
Se tuvo que considerar las competencias legales de la municipalidad y la normativa vigente aplicable a predios rústicos y urbanos. El caso giró en torno a la aplicación de normas de habilitación urbana y edificación y su impacto en los derechos de la empresa.
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¿Qué ocurrió?
Una empresa denunció a una municipalidad por exigirle una licencia de habilitación urbana y una autorización para construir en un terreno rústico donde opera su negocio. La municipalidad argumentaba que estos permisos eran necesarios para regularizar la situación del terreno, a pesar de que el negocio ya estaba en funcionamiento desde hacía décadas. La empresa consideró que estas exigencias no eran aplicables a su caso, ya que su terreno no es urbano sino rústico.
Durante el análisis del caso, se evaluó si la municipalidad tenía la autoridad para imponer estos requisitos en terrenos rústicos. La ley que regula las habilitaciones urbanas y las licencias de edificación establece claramente que estas solo son necesarias para terrenos urbanos. Además, se encontró que la municipalidad no contaba con una ordenanza específica que respaldara la imposición de estos permisos en terrenos rústicos.
Finalmente, se determinó que la exigencia de una licencia de habilitación urbana y la autorización para construir en un terreno rústico constituían barreras burocráticas ilegales. Esto se debe a que la ley no requiere estos permisos para terrenos rústicos, y la municipalidad no tenía una base legal para imponer tales requisitos. Por lo tanto, se declaró que estas exigencias eran inaplicables y contrarias a la normativa vigente.
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Análisis
Juan Ñahue, abogado especialista en barreras burocráticas señaló que la Ley 2990 establece requisitos y condiciones para edificaciones en zonas urbanas, pero no aplica a terrenos rústicos. Por lo tanto, al exigir esta licencia sin tener una normativa específica que regule construcciones en terrenos rústicos, la municipalidad actuó sin una base legal adecuada.
Este análisis subraya la importancia de que las municipalidades tengan un marco normativo claro y específico para cada tipo de terreno.
“La exigencia de un documento inaplicable no solo es incorrecta, sino que también vulnera los derechos de los propietarios de terrenos rústicos, ya que se les impone una barrera burocrática sin fundamento legal”, dijo.
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Aplicación
Este pronunciamiento judicial tiene implicaciones significativas. Anthony Jhoan Castillo Figueroa, socio de Estudio Castillo Kong Abogados, afirmó que “las municipalidades no podrán exigir contar con licencias de habilitación urbana así como contar con autorización para construir en terrenos rústicos, a menos que se emitan regulaciones específicas que establezcan reglas claras sobre el caso de habilitación urbana y construcción de inmuebles en predios rústicos”. Esta decisión, además, establece un antecedente que podría extrapolarse a otras municipalidades en todo el país.
Explicó que, dado que existen numerosas zonas rústicas a nivel nacional, es responsabilidad y competencia de las municipalidades emitir regulaciones claras sobre la edificación en estas áreas.
Sin una justificación normativa adecuada, las medidas impuestas por las municipalidades no pueden ser exigibles a los ciudadanos y agentes económicos, lo que significa que la resolución podría influir en cómo otras municipalidades abordan casos similares en el futuro.
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¿Qué es una licencia de habilitación urbana y terreno rustico?
Angello Rivera, asociado principal en el área inmobiliaria de Osterling Abogados, explicó que la licencia de habilitación urbana es un permiso que otorgan las municipalidades para transformar un terreno rústico en urbano y se encuentra regulado básicamente por la Ley 29090.
Este proceso implica realizar obras de infraestructura básica, como calles, agua potable, alcantarillado, electricidad, y otros servicios necesarios para que el terreno pueda ser utilizado para viviendas, comercios u otras actividades urbanas.
Mientras que el terreno rústico es aquel que no ha sido habilitado para uso urbano y se destina principalmente a actividades agrícolas, ganaderas, forestales o similares. No cuenta con la infraestructura y servicios propios de una zona urbana, como calles pavimentadas, redes de agua potable o electricidad. Estos pueden ser de dos tipos: (i) terrenos rurales; y, (ii) terrenos eriazos.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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