Viviendas: ¿Qué ventajas y desventajas hay con un crédito hipotecario a 30 años?

En principio, según Jorge Carrillo Acosta, profesor de Pacífico Business School, el acceso a un mayor plazo es oportuno para las personas que no pueden obtener un crédito por no calzar su sueldo con la cuota a pagar.

Hay una gran cantidad de personas que quieren comprar una vivienda y que, a la vez, mantienen deudas e ingresos bajos, por lo que la cuota que se les ofrece no es posible ser pagada por ellos, según Carrillo.

“Normalmente los bancos trabajan con el indicador de relación costo ingreso (RCI), que para los créditos hipotecarios se limita usualmente a un 40% del salario. Es decir, si el sueldo neto de una persona es de S/ 2,000, el banco solo podría prestar como máximo a esa persona un monto con una cuota de S/ 800 mensuales, la cual quizá esté por debajo de la exigida para acceder a la vivienda”, indicó.

En ese sentido, según Carrillo, el aumento en los plazos también representa una ventaja para aquellos que quieran comprar viviendas más caras, pues podrían mantenerse con las mismas cuotas mensuales, pero ahora con una vivienda de mayor valor dentro de sus posibilidades.

La desventaja es que la cuota pagada tendrá una menor proporción para amortizar el capital y, finalmente se pagarán más intereses. Es decir, si antes se amortizaba (se reduce la deuda) mensualmente S/ 300, con los nuevos plazos solo se amortizarán S/ 200.

No obstante, señaló Carrillo, el mayor plazo es solo una alternativa, por lo que no tiene cabida tomar esta opción si se puede cumplir normalmente con las cuotas establecidas porque se tienen ingresos más altos. Es decir, se debe buscar pagar el crédito lo más pronto posible.

“La persona puede, por ejemplo, mantenerse pagando 20 años, siendo el aumento en el plazo solo una alternativa, la cual tiene un costo que es pagar más intereses; es decir, más que una desventaja es una consecuencia de decidir esta opción. Solamente se toma este mayor plazo si la capacidad de pago no permite ir a un menor plazo”, afirmó.

¿Qué es el Fondo Mivivienda y cómo es el acceso a sus créditos?

El Fondo Mivivienda, según Carrillo, es un producto orientado a facilitar el acceso a vivienda para aquellos que soliciten un inmueble solo por primera vez. Este brinda un bono (subsidio) que depende del valor del inmueble.

El plazo tanto para Mivivienda como para Techo Propio no debe ser menor a cinco años (pues si se paga antes se pierde el bono) y se exige una inicial mínima de 10%.

Para poder acceder a estos créditos, en primera instancia se debe acudir a una de las 19 entidades que tienen la línea de préstamo del Fondo Mivivienda (el fondo le presta el dinero al banco y este a los clientes), entre las que se encuentran los bancos BBVA, Scotiabank, Interbank, BCP, Pichincha y Banbif.

Este bono, para el caso de crédito Mivivienda, tiene un límite de S/ 18,100 (existen cuatro tipos bonos) para el rango mínimo de precios de inmuebles, el cual va de S/ 60,000 hasta S/ 85,700. Asimismo, si es una “vivienda verde” (aquella que cumple con características con fines medioambientales, como el ahorro de luz y agua o tratamiento de residuos sólidos), a partir de abril se podrá aumentar el bono en S/ 5,000.

“Si yo quisiera comprar un inmueble de S/ 80,000, debo pagar S/ 72,000 (se restan S/ 8,000 por el 10% de inicial), los cuales se reducen a cerca de S/ 54,000, por el subsidio del fondo”, indicó Carrillo.

En caso se solicite este crédito, la entidad (por ejemplo un banco) a la que se acudió, califica la capacidad de pago del cliente y verifica si es su primera vivienda. Asimismo, también se califica al mismo inmueble, pues el bono depende del valor de este. Una vez validado por el banco, el desembolso del préstamo puede tomar un par de semanas.

En el caso de Techo Propio, este ofrece un bono de S/ 34,400 (monto fijo) para un valor de inmueble máximo de S/ 105,000. Sin embargo, el tipo de evaluación es distinto al del crédito Mivivienda.

Este bono está dirigido a personas de bajos ingresos, pues se exige un ingreso familiar menor o igual a S/ 3,538. Asimismo, la evaluación y aprobación no es realizada por, por ejemplo, los bancos, sino que es el mismo Fondo Mivivienda el que la realiza.

“Si una persona gana S/ 10,000 mensuales puede aplicar a Mivivienda. Sin embargo, esta persona no podría tener acceso a Techo Propio. Por otro lado, si la persona cumple con el requisito de ingresos y quiere una vivienda de S/ 100,000, solo le restaría financiar S/ 65,600 incluyendo la inicial”, afirmó.