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La reactivación de la demanda de las empresas ha generado que los precios de venta de los locales industriales en Lima suban 8% en promedio el último año. Y en algunas zonas de la capital el incremento ha sido del 20%, haciendo que en esos casos los precios incluso superen los niveles prepandemia.
Ello ocurrió con los precios en las avenidas Alfredo Mendiola, Nicolás Ayllón y Zárate, según muestra el ‘Reporte del mercado de inmuebles industriales stand alone 2022′, con datos hasta septiembre, elaborado por la consultora Jones Lang Lasalle (JLL).
La demanda de locales industriales es impulsada sobre todo por empresas referidas al sector logístico, farmacéutico, manufacturero y textil.
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“Crece la demanda del sector logístico, principalmente por el e-commerce y última milla que demandan de locales industriales con ubicación estratégica y cercanía a la zona urbana”, subrayó Luis Sánchez, consultor senior de JLL.
El rango promedio de precios de venta de locales industriales se sitúa entre los US$ 145/m2 y US$ 1,420/m2. En el rango inferior se ubican los precios registrados en Chilca, Ancón, Ventanilla y Lurín. Mientras que en el rango superior figuran, justamente, los locales de las avenidas Nicolás Ayllón, Alfredo Mendiola, Faucett y Argentina.
En el caso de la renta de los locales industriales, el reporte señala que estas también tuvieron un alza de precios en varias zonas de Lima. El rango promedio de la renta se sitúa entre los US$ 1.90/m2 y US$ 6.95/m2.
Para el alza de precios de la venta y renta también incidió que la oferta no ha crecido al mismo ritmo que la demanda, refirió Sánchez.
“Por ejemplo, la avenida Ayllón era un submercado con oferta considerable, pero esta se ha reducido en 40% el último año. Ello presiona las tarifas al alza”, anotó el especialista.
“Luego de dos años del impacto por la pandemia, las empresas han retomado el interés de situarse en zonas consolidadas como la avenida Argentina, atractiva por su cercanía al Jorge Chávez. O en la avenida Ayllón, que atrae sobre todo al sector textil y farmacéutico. Algunas empresas han migrado a nuevas ubicaciones estratégicas u otros segmentos industriales como parques industriales o condominio de almacenes”, detalló Sánchez.
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Terrenos industriales
Los precios de venta y renta de los terrenos industriales también han registrado una tendencia al alza, pero en menor magnitud que en el caso de los locales industriales.
Esto se debe, según Sánchez, a que la oferta de locales industriales es menor. “Además, la oferta existente de locales industriales está mejor ubicada que la de los terrenos”, anotó.
El reporte de JLL señala que los submercados Zárate, Argentina y Alfredo Mendiola tuvieron el mayor incremento de precios de venta de terrenos de este tipo, debido a que cuentan con una menor oferta disponible y se ubican estratégicamente cerca de la zona urbana de Lima. El rango de precios en toda la capital varía entre los US$ 65/m2 y US$ 1,000/m2.
Asimismo, el reporte señala que el interés por la compra de terrenos industriales se da sobre todo por parte de las empresas referidas al sector logístico, manufacturero, metalmecánica y productos plásticos.
Condominios de almacenes
El jefe de investigación de mercados de Binswanger, Juan Ruiz, coincidió en que este año se viene reportando un importante incremento en la demanda de inmuebles industriales. “El panorama político no está afectando a este mercado, pues sigue en crecimiento”, subrayó.
Destaca el crecimiento del segmento de condominio de almacenes, que ya representa el 9% del mercado total de almacenes (19 millones de m2 en total). “Hace cuatro años la participación de los condominios de almacenes era la mitad. Este mercado seguirá creciendo; estimamos que para el 2023 su participación llegará al 10%”, refirió Ruíz.
Los condominios de almacenes se ubican en Lurín, Villa El Salvador, Huachipa y Callao. La demanda está impulsada por operadores logísticos, retail, industriales y agropecuarios.
Algunas empresas están reorganizando los almacenes que tienen hacia un punto central en un condominio. “También se da la demanda de algunas empresas que no pueden renovar licencias de sus almacenes en el casco urbano, entonces, buscan una nueva ubicación en un condominio”, agregó Ruíz.
Las tarifas de renta en los condominios se han incrementado en 4.6% respecto al 2021, según muestra el reporte ‘Condominio de almacenes -primer semestre del 2022′, de Binswanger. En rango de las tarifas varía entre los U$S 5.00/m2 a U$S 7.50/m2.
El reporte también muestra que la tasa de vacancia se ubicó en 7% al final del primer semestre del 2022. Para el cierre del año, se estima que la demanda en condominios de almacenes sería de 140,000 m2, lo que superaría a las nuevas entregas en alrededor de 10,000 m2. Con ello, la tasa de vacancia bajaría a entre 5% a 6%, estima Binswanger.
Datos
Terrenos y locales. El mercado inmobiliario industrial stand alone de Lima está compuesto principalmente de terrenos industriales, que alcanza el 61% del inventario existente, mientras que los locales industriales concentran el 39%, señala el reporte de JLL.
Distribución. En cuanto a la distribución del inventario existente, los submercados Lurín, Huachipa, Gambetta y Chilca son los que albergan la mayor concentración de terrenos industriales. Mientras que los submercados Nicolás Ayllón, Argentina, Gambetta y Lurín cuentan con la mayor participación de locales industriales.
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