La crisis de Evergrande, una advertencia sobre el mercado inmobiliario chino

La crisis del gigante Evergrande, que el jueves debía abonar un pago de US$ 84 millones en intereses sobre el que todavía no se ha pronunciado, tendrá consecuencias limitadas pero supone una advertencia sobre el estado del mercado inmobiliario chino, según analistas.

La firma, con sede en la ciudad meridional china de Shenzhen, paradigma de la política aperturista del país asiático desde la década de 1970, arrastra un pasivo total de más de US$ 300,000 millones, de los cuales 37,000 se corresponden a préstamos por devolver antes del final del primer semestre del 2022.

Con todo, no se considerará que la empresa ha incurrido oficialmente en su primer impago hasta que no pasen 30 días consecutivos desde la fecha de vencimiento, aunque el próximo día 29 tiene otro plazo pendiente para abonar US$ 47.5 millones.

¿Cómo se ha llegado a esta situación? El sector inmobiliario chino comenzó a sobrecalentarse a finales de 1990, cuando los reguladores de entonces abrieron la mano a promotoras ávidas por aprovechar el ‘boom’ del ladrillo chino.

Entre ellas, Evergrande, fundada en 1996, y sobre la que ahora se teme que acabe suspendiendo pagos, algo que, según la consultora británica Capital Economics, no sucederá: “El Banco Central chino intervendría para evitar un efecto dominó”, asegura.

Muchos de los problemas que afronta Evergrande, apunta la firma, provienen de las últimas regulaciones impuestas al sector para controlar su expansión desmedida, que obligaron a reducir pasivos y a ofrecer descuentos cada vez mayores para mantener la liquidez.

“Estimamos que Evergrande tenía unos 1.3 billones de yuanes (US$ 201,165 millones, 171,412 millones de euros) en obligaciones por preventa, lo que equivale a 1.4 millones de bienes inmuebles a los que se había comprometido a completar”, indica la consultora.

“Pinchar” la burbuja inmobiliaria

Entre estas regulaciones destacan las denominadas “tres líneas rojas”, que buscan impedir que las promotoras chinas acumulen un pasivo excesivo, excedan ciertos niveles de apalancamiento o no dispongan de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.

También se suman las restricciones a las hipotecas para “enfriar” el alto precio de las viviendas, inasequibles para muchas familias chinas, que tradicionalmente han confiado en este sector ante las restricciones o la falta de confianza en otros canales de inversión.

“Las viviendas son para vivir en ellas, no para especular”, zanjó en el 2017 el presidente chino, Xi Jinping, lo que también levantó especulaciones sobre posibles reformas a los impuestos a la propiedad en consonancia con las últimas consignas de que el país debe redistribuir más su riqueza para evitar desigualdades.

Pero “pinchar” la burbuja no es sencillo: en el 2020, el país entró en lo que se conoce como “la era de los 10,000 yuanes (1,318 euros, US$ 1,548)”, en referencia a que el metro cuadrado se mantuvo de media por encima de esa cantidad durante varios meses consecutivos.

En agosto, el metro cuadrado residencial alcanzaba en Pekín los 68,835 yuanes (US$ 10,653, 9,076 euros) y en Shanghái, 65,003 yuanes (US$ 10,060, 8,570 euros), subidas de 10.11% y 11.63% interanual, respectivamente, según el portal especializado chino City House.

Mientras, en otras ciudades más pequeñas como Qingdao (este), se teme que los precios se derrumben tras haber bajado un 2.6% hasta los 21,104 yuanes (2,782 euros, US$ 3,266).

Otro problema es que más del 20% del parqué inmobiliario está en propiedad, pero sin ocupar en “urbanizaciones fantasma”, sobre todo en el interior del país, construidas gracias a un gasto público ahora visto como excesivo.

De hecho, ya hay algunas ciudades pequeñas en China que están poniendo límites a cuánto pueden bajar los precios de las viviendas para mantener la “estabilidad” y evitar un derrumbe del mercado.

¿Pekín, al rescate?

“Por una parte, (las autoridades) quieren inculcar disciplina. Por otra, saben que se enfrentan a que otras promotoras se contagien y colapsen”, señala la economista jefe de Natixis para Asia-Pacífico, Alicia García Herrero, quien prevé una quita de deuda elevada para los bonistas ‘offshore’ de Evergrande.

Dinny McMahon, analista económico de la consultora Trivium China, afirma que el Gobierno central “no rescatará a Evergrande” pero sí apuesta por una reestructuración liderada por las autoridades locales.

Este proceso supondría despedazar la empresa y centrarse en los negocios inmobiliarios, que es donde reside su “verdadero valor económico”, para garantizar que los proyectos en marcha sean terminados, algo para lo que sería necesario pasar muchos de ellos a manos de otras promotoras.

Mientras tanto, se negociaría con los acreedores para retrasar el vencimiento de los préstamos o, en el caso de los más grandes, ofrecer patrimonio a cambio de la deuda.

Al final del camino, pronostica McMahon, una empresa propiedad de algún gobierno local “emergerá como inversor estratégico” para tapar cualquier agujero que quede en la financiación de Evergrande y ayudarla a “retomar sus operaciones” con normalidad.

Así, China podría proteger un sector cuyo valor, según el economista Zeping Hongguan, alcanzó en el 2020 los US$ 62.6 billones, por encima de los US$ 33.6 billones del de Estados Unidos o el combinado entre Reino Unido, Francia y Alemania (US$ 31.5 billones).

Según McMahon, sumando todas las actividades relacionadas -como la producción de acero o cemento-, esta industria representa casi el 30% del PBI de China.

Además, garantizar la estabilidad sigue siendo el principal mantra de las autoridades, que buscan evitar “riesgos sistémicos”, tal y como adelantó el propio Xi, quien en febrero del 2019 ya avisó de que China no podía “eludir” riesgos financieros, una tarea que se antoja ahora fundamental a un año del Congreso del Partido Comunista chino (PCCh) de octubre del 2022 en el que se decidirá si el presidente alarga su mandato más allá del 2023.