Jockey Plaza facturará S/ 2,794 millones convirtiéndose en el segundo con más ventas

Según las proyecciones realizadas por la Asociación de Centros Comerciales y Entretenimiento del Perú (ACCEP), al analizar las ventas de los locatarios al cierre del 2019 Plaza San Miguel ocuparía el primer lugar con una facturación promedio de S/ 2,923 millones.

Seguido del Jockey Plaza con S/ 2,794 millones. Igualmente –tomando en cuenta que este centro comercial está enfocado a niveles socio económicos medios y medios altos cuyos niveles de consumo están menos afectados por las variaciones de la economía– la facturación por visitante estimada es de S/ 93 para el 2019.

Este monto es mayor a la obtenida por Plaza San Miguel, que es de S/ 74. La facturación por visitante tanto del Jockey Plaza como de Plaza San Miguel son los más altos del sector. (Ver cuadro)

Otro detalle a tomar en cuenta es que se esperaría que este año, el recién inaugurado centro comercial Real Plaza Puruchuco –del grupo Intercorp– podría afectar la afluencia de visitantes del Jockey Plaza por la proximidad del mismo.

Este mall se inauguró en noviembre. Sin embargo –según proyecciones de Apoyo & Asociados– se esperaría que el flujo de visitantes del Jockey Plaza Shopping Center sería afectado de manera poco significativa.

Cabe precisar que este centro comercial en relación a los demás centros comerciales destaca por ser pionera en la industria y por haberse mantenido como líder de manera consistente desde que inició sus operaciones.

Desde el inicio de sus operaciones –asimismo– en el Jockey Plaza se han incorporado permanentemente nuevas áreas arrendables en busca de estar reinventándose para sus clientes, lo que se aprecia en el siguiente cuadro:

De manera similar, los ingresos del centro comercial han mostrado una tendencia creciente y un CAGR (tasa anual compuesta de crecimiento) para los últimos años (2013 – set. 2019) de 8.7%, a lo cual ha contribuido, adicionalmente a la mayor área arrendable, los ajustes en los arriendos (indexación) según los contratos con los locatarios, el buen desempeño en las ventas de los locatarios, la adecuada gestión y las constantes mejoras implementadas.

Así, al cierre del año móvil a setiembre 2019, los ingresos totales del Jockey Plaza Shopping Center ascendieron a S/ 341.1 millones, superiores en 2.6% con respecto a lo registrado en el ejercicio 2018 (S/ 332.4 millones), lo cual se debió, principalmente al crecimiento de los ingresos por arrendamiento de locales (+1.3%) y a los ingresos por publicidad (+13.9%).

Este crecimiento fue producto, entre otros, de la consolidación de la zona denominada ‘Barrio Jockey’ (Nueva Nave) y la nueva área YOY Lima Box Park inaugurada en agosto 2019, en la parcela H del Jockey Club.

Asimismo, se realizaron importantes ampliaciones y remodelaciones de tiendas como Zara y Desigual y se incluyeron más de 30 nuevas marcas a la oferta comercial.

Del total de ingresos, aproximadamente el 64% fue explicado por las rentas de los locales y la diferencia por varios conceptos como recuperación de gastos comunes (18%), publicidad (7%) y administración de los estacionamientos (6%), entre otros.

En cuanto al total de ingresos por alquileres (renta mínima + renta variable) entre enero y setiembre 2019, se debe destacar que alrededor del 90% correspondió a arriendos fijos y que solo 10% correspondió a los arriendos variables (87% y 13% en el 2018, respectivamente). Dichos porcentajes se comparan de manera favorables con otros operadores.

Apoyo & Asociados destacó la baja participación de los ingresos variables pese a los años que viene operando el Jockey Plaza Shopping Center. De esta manera, en un entorno de desaceleración económica donde las ventas de los locatarios podrían verse reducidas, el impacto en el corto y mediano plazo estaría acotado.

Por su parte, los arriendos variables, dado que están en función de las ventas de los locatarios, están expuestos a las variaciones del consumo. Sin embargo, su participación representaba una porción menor de los ingresos.

En el margen EBITDA disminuyó, de 54.9% en el ejercicio 2018, a 50.4% en el año móvil finalizados en setiembre 2019. Si bien se observó una tendencia positiva en los últimos años, en el año móvil a setiembre 2019 la carga de costos y gastos operativos producto de mayores gastos de personal y generales, así como de servicios contratados, repercutieron en el margen.

No obstante, si se compara dicho porcentaje con el que muestran otros centros comerciales, Jockey Plaza Shopping Center muestra un porcentaje menor, ya que otros operadores manejan márgenes por encima del 60% y en muchos casos por encima del 70%.

Ello se explica porque el Jockey Plaza no es propietaria de los terrenos donde opera, por lo que paga un alquiler por el derecho de superficie para el uso de los mismos (S/ 30.9 millones en el año móvil a setiembre 2019); el Jockey Plaza es un mall con un posicionamiento fuerte en los estratos con mayor poder adquisitivo, por lo que tiene mayores gastos de mantenimiento para mantener su nivel; y a setiembre de 2019 es el único centro comercial que operaba Jockey Plaza por lo que toda la carga administrativa se cargaba a una sola operación.