El boom de la ‘vivienda verde’ se frenó este año y no fue por el COVID-19

Tras su lanzamiento en el 2018, la ‘vivienda verde’, también llamado ‘bono verde’, tuvo un rápido crecimiento y se convirtió en unos de los productos estrella del Fondo Mivivienda.

Ello pues ofrece un subsidio mayor en S/ 5,000 al que se entrega en un crédito Mivivienda tradicional, el cual varía entre S/ 10,000 y S/ 24,000 (ver cuadro). Y además otorga una menor tasa de interés, de hasta 6.9% anual, por lo que más personas pueden calificar para un crédito hipotecario.

Para calificar como ‘vivienda verde’, los inmuebles deben contar con infraestructura ‘ecoamigable’, como sistemas ahorradores de agua (válvulas en los caños y en los inodoros), sistema de reúso de aguas grises (el agua de las duchas y lavatorios se utilizan para el riego de jardines), uso de focos led, entre otros, que permiten además a las familias un ahorro de hasta 30% en sus recibos de agua y luz.

La ‘vivienda verde’ ha tenido una participación creciente desde el 2018, y este año llegó a un pico de 68%. Pero luego esta participación ha empezado a caer, y con datos hasta setiembre, se ubica en 52%, ¿Qué ocurrió?

Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), explicó que son dos los motivos de este cambio de tendencia.

El primero es que desde este año se elevaron las exigencias para calificar como una ‘vivienda verde’. Refiere que si bien la entrada en vigencia de las nuevas exigencias se postergó por unos meses, ahora ya se empezaron a aplicar.

“Algunos proyectos no pueden cumplir con los nuevos requisitos por lo que han bajado de categoría. Por ejemplo, se exigen paneles solares y hay proyectos pequeños donde no da el espacio para desarrollar estos cambios”, refiere.

Como consecuencia de ello, Valdivia indica que algunos proyectos han perdido el beneficio máximo que ofrece la ‘vivienda verde’, lo cual endurece las condiciones para acceder a un crédito hipotecario.

Esto ha generado que no solo bajen las colocaciones de la ‘vivienda verde’ en valores absolutos, algo entendible debido al impacto del COVID-19, “sino también su participación en los programas sociales. Ahora se está haciendo más fácil construir una vivienda tradicional que una verde”, sostuvo Valdivia.

Entre enero y setiembre se colocaron 3,216 ‘bonos verdes’, un 18% menos que en similar periodo del 2019. Capeco estima que de no ser por los factores mencionados, la participación de la ‘vivienda verde’ habría seguido creciendo hasta llegar al 83% (ver cuadro).

Ante ello, Valdivia sugiere que se deben flexibilizar los requisitos para la certificación, de manera que la exigencia sea progresiva en un mayor lapso de tiempo.

Trabas para licencias

Capeco señala que un segundo problema son el aumento de las trabas municipales de distritos de la denominada Lima Moderna o Lima Centro, para el desarrollo de los proyectos de ‘vivienda verde’. Cabe anotar que por sus precios, estas viviendas apuntan al segmento medio (precios de inmuebles por hasta S/ 316,800).

Los distritos en referencia son Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel, Jesús María, Lince, Surquillo, Breña, entre otros, indicó Valdivia.

Explicó que las trabas se dan vía mayores exigencias en los parámetros de construcción, a manera de excusa para otorgar la licencia de construcción.

Por ejemplo, en algunas zonas se pone como requisito que los departamentos tengan una dimensión mínima de 200 metros cuadrados, lo cual encarece el valor de cada vivienda, reduce su demanda y por ello desincentiva el desarrollo del proyecto.

“Se encarece una vivienda innecesariamente pues una persona puede vivir tranquilamente en 70 metros cuadrados, y no tiene capacidad de pago para una de 200 metros cuadrados”, criticó.

“En un mismo distrito hay diferentes parámetros. Esto empezó (hace unos años) en distritos como San Isidro o Miraflores, pero ahora también se observa en distritos como Surquillo, Lince o Breña”, anotó.

Otro ejemplo: en un distrito se exigió que cada departamento deba contar con tres estacionamientos. “Cuando se le preguntó al alcalde el por qué de la norma, respondió que en realidad era para que no se construya el proyecto inmobiliario”, anotó.