Activos alternativos: las ventajas que ofrecen en tiempos de inestabilidad

Una de ellas fueron los activos alternativos: instrumentos que, a diferencia de la renta fija y la variable, u otros activos como fondos mutuos, tienen características particulares, pues no son líquidos y tienen retornos y horizontes de inversión (usualmente más largos) distintos de los que tienen los instrumentos más comunes, pero poseen una relativa ventaja: no están estrictamente correlacionados con los temporales propios del ciclo económico.

Con ello evitan sufrir lo que otros instrumentos tuvieron que pasar frente al alto índice de inflación global y las subidas de tasas de interés de los bancos centrales en el mundo. Así, poco a poco van teniendo más preferencia en los portafolios diversificados globales.

De hecho, en un reciente reporte de BlackRock sobre los mercados privados hacia el 2023, se señala que hay cada vez más participación de los alternativos en el panorama de inversiones. Así, cuando en el 2005 estos instrumentos apenas representaban un 10% a escala global en los activos bajo gestión, en 17 años (mayo del 2022) han aumentado su participación hasta un 17% o más.

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La revista G de Gestión conversó con especialistas en el tema, quienes explicaron su view sobre las inversiones alternativas.

El poder de invertir en real estate

Jenny Esaine, directora de Inversiones en AC Capitales

El real estate ha sido un instrumento de inversión en alternativos que ha estado generando rendimientos estables e importantes, algo que seguirá durante este año.

Por el lado de inversiones más líquidas, vimos no solo castigos en rendimientos, sino también en montos de capital. Sin embargo, sí ha habido un costo en cuanto a la decisión de invertir en la plaza local, debido a la incertidumbre del gobierno de Pedro Castillo.

Los rendimientos están alrededor del 15%-20% en TIR en un proyecto de desarrollo residencial. La variación depende del tamaño y de la duración de la obra. Un proyecto de 20 unidades está más cerca del 20%, porque se vende rápido y el capital vuela de forma veloz para reutilizarse. No obstante, si un proyecto pagaba 18%, ahora es 16%, por el golpe de las tasas de retorno.

El rendimiento, de todas formas, sí se da, porque existe demanda. Hay un déficit habitacional de 1,5 millones de viviendas y existen ingresos para las personas. Y todos los años el déficit crece, porque la población es joven y va formando familia. La venta de departamentos en Lima comprende un 70% de la demanda. En un buen año se venden de 20,000 a 22,000 viviendas, aunque se estima haber cerrado el 2022 en 18,000 colocaciones por tasas más altas, lo que redujo la demanda.

Los inmobiliarios tuvieron que ajustar muchísimo sus costos, especialmente los de elementos importados. La inflación afectó los costos de construcción en fierro, acabados, ascensores o vidrios, e incluso en mano de obra.

Lo importante es hacer las inversiones en el tiempo previsto. Puede que se genere menos utilidad, pero el dinero se pondría a trabajar otra vez.

Ante esto, se han optimizado procesos y el uso de capital también. Antes se pedía pagar el 100% de los terrenos, pero ahora se pacta con los dueños para ir pagando conforme se avanza en la venta. Aun así, ha habido un impacto de hasta 10% en la velocidad de separación de unidades, esto debido al ruido de las protestas. Y no se sabe cuándo habrá un nuevo gobernante o lo que hay que esperar para un escenario claro.

En contraposición, existen plazas que compiten con la local. En AC Capitales hoy trabajamos en ofrecer este tipo de oportunidades. En Estados Unidos hay dos factores que explican el boom de la demanda. Debido al alza de tasas de la FED, los precios han subido entre 15% y 20%; incluso hay zonas donde ha aumentado hasta 30%. No se trata de una burbuja, ya que se aprendieron las lecciones en el 2009.

Junto con ello, se ha dado mucha migración a raíz de la pandemia, lo que produjo cambios políticos y la modificación de las estructuras tributarias. Florida, por ejemplo, se ha vuelto uno de los lugares más atractivos para la inversión privada en general.

El otro gran factor es el teletrabajo. Se ha generado el sunbelt: una serie de estados en la parte sur del país que ofrecen un clima cálido y que cuentan con mejores esquemas tributarios. Esto originó ciudades con más oferta de vivienda.

Pero no todas las zonas en Florida son iguales. En Miami, por ejemplo, Amazon acaba de poner una oficina en la zona sur, lo que ha generado mucho desarrollo inmobiliario cerca, pero hay que mirar bien.

Otro tema que recomiendo es que, al invertir en Estados Unidos, no se vaya solo. Hay mucha información y, por eso, mucha competencia. Con más factores para analizar, es un mercado más dinámico, por lo que hay momentos correctos para invertir e identificar bien la ola.

Además, en cuanto a impuestos, si se invierte sin saber cómo, se puede pagar 30% de la utilidad, mientras que, si se hace, por ejemplo, a través de fondos, se paga solo el 5%.

Disminuye el apetito por activos ilíquidos

Rodrigo Morales, director de Inversiones Global Wealth del BBVA

A la hora de comprometer el capital, ha primado la coyuntura local. Los clientes han estado reacios a la iliquidez y prefieren plazos cortos, lo que no conversa mucho con el horizonte de inversión de activos alternativos, que son plazos largos. Se tiene que considerar que los activos alternativos tienen un rezago en sus valorizaciones.

En cuanto al real estate, los mercados afuera corrigieron entre 20% y 25%, pero en mercados privados no se reflejan estos ajustes. Pasó lo mismo en el 2008: los fondos cotizados cayeron casi 40%, pero al año siguiente se recuperaron. ¿Quiénes cayeron después? Los privados. Esto abre valor a que los mercados cotizados y activos tradicionales no extrañen la caída.

El apetito por los activos ilíquidos ha disminuido, aunque esto es por inferencia: no quieren comprometer mucho capital en un activo ilíquido en caso de que las cosas empeoren. Un portafolio sí debería tener un cierto peso en alternativos, los que tendrían que promediar, naturalmente, un 10%. Dada la coyuntura, sin embargo, esto ha disminuido mucho entre nuestros clientes. En cuanto a estructurados, por ejemplo, a pesar de contar con un subyacente con cotización global, si tienen un plazo de más de un año, su demanda empieza a caer.

En bienes raíces vemos mercados cotizados muy castigados. Los alternativos son más de largo plazo, pero sí podríamos pensar en estructuras de capital protegido de manera diferente de los tradicionales. No creemos que debería haber más de 30% de activos ilíquidos en la cartera. Este porcentaje es una banda alta, pero va a depender del horizonte.

El punto es ganarle a la tasa de depósito: ese es el costo de oportunidad. Para un cliente que no tiene mucha experiencia o que recién entra al mercado —o que es muy adverso al riesgo y no quiere perder capital— las estructuras le dan exposición a los mercados. Hay productos estructurados en BBVA que dan un índice al 130% protegiendo el capital. Hay otras formas que dan un rendimiento mínimo, pero hay un techo para el retorno por índices subyacentes.

En cuanto al private equity, el diferencial histórico versus el S&P 500 es de 5% en los últimos 20 años. Acá hay un premio por liquidez, pero el diferencial ha sido volátil, pasando de −5% a −15%, en función del año. Creemos que el diferencial va a ser acotado en los próximos cinco años y puede que esté por debajo del promedio, ya que esto se benefició mucho por las tasas de interés. Con ello, va a costar mucho más hacer delivery, por los retornos históricos de los últimos años.

Por el lado de deuda privada, el diferencial promedio histórico ha sido de 3% versus high yield en los últimos 15 años. Pero ha sido tan golpeada que las tasas son extremadamente altas y la deuda privada no ha ido a la misma velocidad, por lo que hay menos oportunidad para esto. Por las mismas razones, creemos que van a tender a caer.

Como estrategia de la casa, a escala global del BBVA, tenemos los alternativos en posición neutral. No vemos una oportunidad clara para sobreponderar. Por el contrario, el call de convicción es la renta fija de crédito. Vemos que es de nuevo relevante para nuestra cartera de inversión.

Como insight, el activo alternativo local para clientes retail, de wealth management, donde más han entrado fondos, ha sido a real estate de mercados privados. Son cerca de mil millones de soles, que es un monto relevante para el mercado local.

Deuda privada: liquidez más rápido

Frank Paint, director ejecutivo de Three Sixty Asset Management

Creemos que los clientes deben tener un mínimo de 10% en inversiones alternativas. Entre estas, hay opciones como real estate, fondos de préstamo privado, hedge funds o commodities, que también tienen alternativos, entre otras.

Uno de los fondos más importantes en real estate ha venido rindiendo en los últimos seis años 12%, pero, en el momento de hacer una redención, cada hedge fund tiene diferentes cláusulas. Algunas no pueden liquidar más del 2% trimestral del hedge fund, por ejemplo.

Como estrategia, hemos buscado reducir los alternativos y tener una orientación más hacia renta fija. Esto debido a las restricciones en la liquidez que ha demorado en las redenciones.

No existe un número mágico en un portafolio, pero, si hablamos de un perfil moderado, de alguien que no está por retirarse, hay un mínimo de entre 10% y 15%. Un perfil más arriesgado podría ascender a 25%. Sin embargo, debido a las circunstancias, se presenta históricamente la oportunidad de invertir en renta fija.

Cabe recordar que el cliente retail tiene que pensar en un horizonte de inversiones de cuatro o cinco años. Además, la liquidez es mínima en la mayoría de los casos, con horizontes de hasta 10 años, tiempo en el que podría dar un buen fruto.

Por el lado de deuda privada, sí puede haber liquidez más rápido, a partir del primer año y, si se quiere, antes, con una penalidad de hasta el 5%. En los últimos cinco años ha rendido cerca de 7%.

Otra consideración que se debe tomar en cuenta en estos instrumentos es que, a través de hedge funds, hay algunos productos extraordinarios. Bancos de primera línea como JP Morgan invierten en programas vintage donde crean un fondo de hedge funds para acceder a fondos que piden un mínimo de cinco millones de dólares con apenas 250,000 dólares.

La desventaja es que la liquidez se da seis meses después. Que no sea inmediato no implica que sea algo malo.

En cuanto al private equity, hay diferentes tipos, pero nosotros lo hacemos a través del vintage, que son fondos de muy poca liquidez. Este instrumento retrocedió muy poco en el 2022 —cerca de −3% o −4%—, pero hay algunos que sí están en positivo.

Cabe destacar que, aunque cada caso de fondos es único, hay algunos que obligan a quedarse hasta cinco años, esto porque los subyacentes o las inversiones son ilíquidas. Por ejemplo, si se habla de propiedades, deuda de empresas o de diferentes acciones. No obstante, el potencial de ganancia es normalmente sobre doble dígito.

Rendimientos positivos en alternativos

Patricia Martínez, gerente principal de Banca Privada de Scotiabank

Los activos alternativos suman valor porque están poco correlacionados con el mercado en general. Cuando hay recesiones, las acciones caen y los bonos de más riesgo suelen corregir. Este escenario tiene una bondad, y es que, cuando en el portafolio se tiene activos que correlacionan poco, baja el riesgo a nivel de portafolio e, incluso, se dan retornos atractivos a largo plazo.

Esto no es recomendable para una inversión de corto o mediano plazo, porque son activos ilíquidos. Pero esta iliquidez es remunerada con una prima en algunas ocasiones. Si uno ve el crédito privado, los fondos de deuda, existe esta prima, a diferencia de un bono que no se puede vender y comprar en el mercado.

Esto da un retorno adicional en el activo. Hace 20 años tenían un peso bastante pequeño a escala global, pero cada vez ganan más preponderancia en las posiciones. Según BlackRock, se estima que para el 2026 la participación global sea de 19%. La tasa de crecimiento de ello es más alta que la de cualquier otra clase de activos.

Con el escenario atípico de una caída de bonos y acciones, y una inflación que no se veía en más de 40 años, se ha dado una fuerte corrección. En ese contexto donde no se encontraron refugios, los activos alternativos han tenido rendimientos positivos.

El real estate norteamericano al 2T22 rendía 12,5%; el europeo, cerca de 7%; el de Asia-Pacífico, casi 4%; y el activo de crédito privado estuvo en 2.3%, aproximadamente. Incluso el private equity, al que no le fue muy bien, estuvo en −2%, lo que es relativamente bueno frente al comportamiento de la bolsa americana, que cayó cerca de 20%.

Hacia el próximo año, la expectativa que tenemos es que definitivamente la subida de tasas va a generar desaceleración. Hay vientos a favor, como el levantamiento del confinamiento en China, lo que debería generar menos presión de costos en lo logístico y mayor demanda.

Así, los activos en los que estamos más optimistas son crédito privado, que tiene, además de la prima de liquidez —que está entre 1.5% y 3% más de lo que da un bono que tranza en el mercado público—, la característica de tasas atractivas y variables.

Conforme van subiendo las tasas del mercado, se va haciendo repriceo y van subiendo, con lo que se genera también una cobertura frente a condiciones inflacionarias. No obstante, juega en contra el escenario de recesión, porque las empresas suelen tener cierto estrés en su capacidad de pago.

Cuando hay riesgo crediticio, es importante buscar el riesgo diversificado y estructuras sólidas, que se invierta en créditos bien garantizados, con canalización de medio de pago o condiciones para que el deudor pueda generar caja.

Por el lado del real estate, la subida de tasas ha hecho que muchas personas no puedan acceder a créditos hipotecarios ni comprar, sino rentar. Estamos más optimistas con ello, y hay que ir con cuidado con el real estate de oficinas.

En cuanto al private equity, de todos los alternativos, son los que generan más ganancias por correlación. En el largo plazo pueden dar retornos de 15%. Es atractivo, pero hay que considerar otros factores como la recesión, que es un viento en contra. Debemos ser selectivos, pues hay valorizaciones atractivas en private equity, por lo mismo que la bolsa lo ha corregido.