El sector inmobiliario durante la pandemia

Rodrigo Oblitas, alumno de Economía de la Universidad del Pacífico

Según los reportes de la Asociación de Empresas Peruanas Inmobiliarias en el mes de junio, el sector inmobiliario tardaría en recuperarse entre seis y nueve meses (tiempo sujeto al ritmo de recuperación económica global) en Lima, principalmente gracias a la alta demanda existente en este sector en la ciudad. En este escenario de reactivación inmobiliaria, ante la caída del nivel ventas y alquileres de propiedades y la reducción de los ingresos de los consumidores, ¿cómo han cambiado los precios de los alquileres de viviendas en la capital durante la pandemia?

Como muestra la inmobiliaria HPC, los precios de alquiler se han mantenido relativamente estables en muchos casos: en general, la mediana de precios ha disminuido solamente un 2.1% en el segundo trimestre respecto a meses previos, salvo en algunos distritos de Lima Centro y Lima Norte, donde la caída ha sido más pronunciada. La variación moderada se debe a un rápido ajuste del nivel de oferta ante la disminución de la demanda y de la facilidad de ajuste de precios debido a las variaciones del dólar.

Por su parte, los datos recogidos por el portal inmobiliario Properati muestran las variaciones promedio de los precios de los alquileres de inmuebles por distrito entre el segundo trimestre de 2019 y el de 2020. Con esta información es posible observar que la variación de precios también se da por segmentos: mientras que Lima Top no denota cambios significativos, estos sí se ven más pronunciados en Lima Moderna y Lima Centro, tanto a la alza como a la baja. En adición, se sostiene también que los inmuebles más pequeños, con menor número de habitaciones y de mayor antigüedad son los que más se han visto afectados por la disminución de precios.

Por otro lado, también es pertinente analizar la compra de viviendas con el propósito de invertir en alquileres. Según un estudio realizado por Urbania, la rentabilidad de alquiler en departamentos, respecto al retorno anual, se encuentra en un 4.57%, la cual es menor a la del año anterior, salvo en algunos distritos. Sin embargo, Eduardo González-Prada, director comercial de esta compañía indica que «muchas inmobiliarias no han podido colocar su stock total, por lo que se ven forzadas a negociar descuentos». Asimismo, Antonio Espinosa, gerente de Inmobiliaria Desarrolladora, hace hincapié en la reducción de cuotas iniciales en la adquisición de inmuebles: su empresa redujo su cobro del 30% al 5%. Con los datos de Urbania, tenemos que los distritos que presentan mejor retorno a la inversión en el contexto actual son Pueblo Libre, Surquillo y San Miguel.

En adición, Espinosa también comenta sobre el impulso de los precios de alquiler en el rubro de segundas viviendas (como casas de playa o de campo), debido al contexto de emergencia sanitaria, donde se prefiere estar alejado de las grandes urbes. Resaltan los casos de los alquileres en los distritos de Cañete y Chaclacayo, donde el nivel de precios ha mostrado un aumento de más del 25%.

Si bien la pandemia ha golpeado el rubro inmobiliario y se ha generado una reducción de precios de alquiler en general, esta no se ha manifestado en todos los distritos de forma homogénea, puesto que se observan diferencias según las zonas geográficas. Así también, aunque la rentabilidad anual de alquiler haya disminuido respecto al último año, también se ha dado que algunos costos de adquisición de viviendas han caído y que siguen habiendo distritos con alto retorno a la inversión a largo plazo, por lo que los potenciales ofertantes también tienen incentivos para alquilar un inmueble.