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Predio legal Martín Mejorada Martín Mejorada

La venta del bien conyugal y la negligencia del cónyuge excluido

El 2 de enero último se publicó una sentencia de la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema (Casación 294-2015 LAMBAYEQUE), que confirma una tendencia en los pronunciamientos de la Corte sobre protección a los adquirentes que confían en la información del Registro de Predios.  En el caso concreto, una persona casada desde hace más de 20 años aparecía en el Registro como dueña exclusiva de un predio y, además, figuraba como soltera.  En estas circunstancias, “vendió” el inmueble a un tercero sin la intervención del cónyuge.  El esposo excluido demandó la nulidad de la transferencia (artículo 315 del Código Civil), mientras que el  adquirente alegó que cuando celebró el contrato ignoraba la real condición civil del vendedor, y por eso merecía protección (artículo 2014 del Código Civil).

La sentencia de la Corte protege al tercero basándose en la buena fe de su adquisición.  Reconoce que la venta de un bien social es nula, pero dice que en este caso hay que concordar dicha situación con la protección que merecen los terceros.  El comprador no tenía cómo saber que el vendedor era casado.  Es una buena noticia para los adquirentes de inmuebles en general, pues logran que sus contratos sean eficaces pese a la irregularidad en la condición del transferente.  Gracias al artículo 2014 del Código Civil, cuya vigencia y alcances se revitaliza con sentencias como esta, el mercado inmobiliario fluye con cierta confianza a favor de la sociedad.

Ahora bien, la máxima instancia judicial deja un mensaje adicional muy interesante.  Las anomalías en la información registral, como la referida al estado civil del propietario, pueden ser subsanadas.  La Corte dice correctamente que es deber de los posibles afectados hacer lo necesario para corregir a tiempo lo pertinente.  Si no se realiza esta corrección estando en posibilidad de hacerlo, y luego se pretende la nulidad de la transferencia, será el reclamante quien actúa de mala fe. Este razonamiento es fundamental porque genera una carga de diligencia para quienes se consideran propietarios.  No basta reclamar, hay que merecer la atención que se pide. La Suprema castiga la dejadez y el abandono en el control y administración legal de los bienes.

Es verdad que rectificar la información inexacta de los Registros Públicos podría ser engorroso.  Sin embargo, en el caso de la condición civil del propietario casado que aparece como soltero, es lo más sencillo. Basta que el cónyuge excluido presente al Registro un pedido simple acompañando copia certificada de la partida de matrimonio, que demuestra que el propietario estaba casado cuando adquirió el bien, para que se proceda a consignar la titularidad de ambos cónyuges (artículo 15 del Reglamento del Registro de Predios, aprobado por Resolución 097-2013-SUNARP/SN).

Atención cónyuges que no se anuncian en los Registros Públicos.  Resuelvan esa situación de inmediato, de lo contrario, ante la transferencia de cualquier derecho  favor de terceros (propiedad, hipoteca, arrendamiento, etc.) su reclamo no será atendido.

 

 

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