Las fronteras de un predio

Los propietarios suelen creer que son dueños de todo cuanto proyecta el suelo de su inmueble (hasta el “infinito”, dicen algunos). Sin embargo, no es así. El artículo 954 del Código Civil define los alcances de la propiedad predial. Esta se extiende al sobresuelo y al subsuelo (arriba y debajo de la superficie) pero no de modo infinito, sino hasta donde sea útil para el dueño. Es decir se trata de una propiedad retráctil, que cambia de alcance según el beneficio que pueda generar.

La “utilidad” que da lugar a las fronteras de un predio (en los aires y las profundidades), es un elemento variable que debe apreciarse según la situación objetiva del inmueble y el régimen legal aplicable. No se trata de que siendo el subsuelo y sobresuelo hipotéticamente útiles para todo propietario, son suyos en toda su extensión, sino de la concreta posibilidad de que el titular pueda ocuparlos.

Por esa razón, una de las maneras más aceptadas para definir el dominio es recurrir a las normas sobre uso y ocupación predial. En el plano urbano esto significa que la propiedad se extiende hasta donde las normas municipales permiten la construcción o presencia, aun si el propietario no estuviese usando. Cualquier invasión extraña en esos espacios será una ocupación indebida. El dueño que advierta la utilidad está legitimado para expulsar al intruso o reclamar los frutos. Estas secciones prediales son verdaderos bienes, lo que permite incluso la celebración de contratos como la conocida “venta de aires” y otros similares.

Las extensiones subterráneas y aéreas a las que no alcanza la utilidad proyectada son bienes del Estado por defecto. Dado que las normas municipales en ningún caso autorizan una ocupación ilimitada hacia arriba o hacia abajo, siempre que haya un predio necesariamente hay tres dimensiones: i) el suelo y su proyección de utilidad para el dueño común, ii) el subsuelo remanente en toda su extensión para el Estado y iii) los aires remanentes también para el Estado. Los alcances físicos y las medidas concretas irán variando con las normas sobre uso de tierras. Cada dimensión es un espacio con su propio régimen legal. Lo que sucede y está permitido en la superficie y su proyección no debe afectar a los otros componentes, ni viceversa. Las norma especiales sobre uso de las profundidades y espacio aéreo se encargan de definir lo que está permitido en dichos ámbitos.

En suma, cuando miremos desde el suelo la infinidad de los aires e imaginemos el núcleo del planeta, disfrutemos la belleza del paisaje pero abandonemos por completo la idea de que ahí están las fronteras del predio que nos acoge. Sobre y bajo nosotros hay otro dueño menos emocionado pero igualmente exigente: el Estado.