Defensa ante la usurpación registral

Además de las usurpaciones físicas hay otras menos aparatosos pero igualmente perjudiciales para el propietario. Me refiero a los documentos falsificados o adulterados que ingresan al Registro de Predios y que permiten despojar a los legítimos dueños. El circuito ilegal consiste en la suplantación del propietario y/o del notario, aparentando una compraventa o un poder, con el cual se “transfiere” el inmueble a un cómplice o a un comprador descuidado. El instrumento falso no produce por sí mismo el despojo, sino el hecho de que éste se inscriba en el Registro de Predios, y sobre todo la aparición de terceros de buena fe que al inscribir sus títulos se vuelven intocables (artículo 2014 del Código Civil).
Nuestro sistema legal inmobiliario merece innumerables críticas, es verdad, sin embargo mientras no se le cambie solo nos queda estar prevenidos. Existe tres soluciones muy útiles para enfrentar la situación antes descrita, a saber: i) la alerta registral, ii) la tacha por posible falsificación, y iii) el bloqueo por supuesta falsificación. La “inmovilización de partidas” es un instrumento más radical y costoso del que me ocuparé en otra ocasión.
La alerta registral es un mecanismo gratuito por el cual se informa sobre los títulos ingresados al Registro de Predios. Cualquier persona (no solo el propietario) se puede inscribir en la página web de los Registros Públicos (www.sunarp.gob.pe), indicando un correo electrónico y los predios de su interés. Todo documento que ingrese respecto a los inmuebles será informado a quienes se hayan registrado en la alerta, vía el correo que consignó (Directiva 06-2013-SUNARP-SN). La notificación llega el mismo día que ingresa un documento, aunque unas horas después. De esta manera, el interesado sabe que ha entrado un título y si le es extraño podrá actuar de inmediato.
La tacha por posible falsificación es una herramienta que ha surgido de la práctica registral. Cuando el propietario se informa del ingreso de un título falso, puede dirigirse a la Gerencia de la Propiedad Inmueble de la oficina correspondiente, o al propio registrador que está calificando el documento fraudulento, proporcionando los elementos que evidencien la falsificación. Si el gerente se persuade hará suya la información y la pondrá en conocimiento del registrador a cargo, quien enterado y convencido de que hay suplantación tachará el título, es decir, rechazará la inscripción del acto ilegal (artículo 36 del Reglamento General de los Registros Públicos).
El bloqueo por supuesta falsificación funciona cuando el acto fraudulento ya está inscrito. Si no se logró la tacha en la calificación o ésta no pudo ser promovida porque el dueño ignoraba el ingreso del documento (no tenía alerta registral), o simplemente se le pasó, aun le queda el bloqueo. Es una circunstancia crítica, pues en cualquier momento podría aparecer un tercero de buena fe y todo estará perdido. El propietario debe actuar rápidamente, solicitando a la jefatura de la oficina registral correspondiente el bloqueo de la partida del predio, sobre la base de elementos que muestren la falsedad. Si la jefatura se convence del hecho ilícito dispondrá el bloqueo de la partida por 120 días (Directiva 001-2012-SUNARP/SN). Esto sirve de advertencia a los terceros quienes ya no podrán alegar buena fe. Hay que resaltar que estamos ante una solución temporal. El propietario debe demandar de inmediato la anulación del título falso ante el Poder Judicial y solicitar ahí una medida cautelar para que se inscriba la demanda por todo el tiempo que dure el proceso.
En suma, todos “alertas” para “tachar” a tiempo la usurpación vía registros, o de ser el caso “bloquear” a los terceros de pretendida buena fe.