¿Se puede “renunciar” a la propiedad inmueble?

Mediante Resolución 240-2013-SUNARP/PT, el Pleno del Tribunal Registral del Perú ha declarado que se puede renunciar a la propiedad inmueble. Este precedente acoge dos resoluciones de los tribunales de Trujillo y Arequipa, que admiten la cancelación de una partida registral si el propietario ha renunciado al dominio mediante acto unilateral, convirtiéndose el bien en una cosa sin dueño.

Respetuosamente discrepo de esta posición. La propiedad inmueble en el Perú es irrenunciable. Una cosa es que la partida registral del predio se pueda cancelar por circunstancias que hacen inviable su permanencia (duplicidad, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.), y otra muy distinta que el propietario deje de serlo solo porque renuncia unilateralmente. Imaginemos: un buen día me parece que ser dueño de mi casa en Miraflores es muy complicado porque acarrea cuidados que no estoy dispuesto a solventar, entonces renuncio al dominio y listo. La casa queda abandonada, sin dueño. Como ya no soy propietario no puedo venderla ni donarla, solo queda que alguien la posea por 10 años para adquirirla por prescripción. Mientras tanto nadie responde por el bien. Nadie paga los tributos, nadie abona los daños si la edificación se cae y afecta a un transeúnte, nadie es sancionado por las emanaciones y contaminaciones que provienen del predio, etc.

La renuncia al dominio inmobiliario es contraria al concepto constitucional de propiedad. Estamos ante un derecho, sí, pero también ante responsabilidades de orden público. Como dice el Tribunal Constitucional en su famosa sentencia contra el Decreto de Urgencia N° 140 (Expediente N° 008-2003-AI/TC): “La propiedad no solo supone el derecho del propietario de generar con la explotación del bien su propio beneficio individual. Acorde con la Constitución, es fundamental que el propietario reconozca en su propiedad la funcionalidad social que le es consustancial. La propiedad se configura como haz de facultades individuales, pero también y al mismo tiempo como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad”.

El Pleno no ha considerado estos deberes sociales en su análisis y ha tratado al dominio como un mero derecho patrimonial que solo interesa al dueño. Se ha olvidado también que en el Perú las únicas cosas sin dueño están previstas en el artículo 929 del Código Civil, y solo se refieren a las piedras, conchas u otros bienes análogos que se hallan en el mar o en los ríos, o en sus playas y orillas. Son muebles que no interesan a nadie y que no cumplen ninguna función social, absolutamente ajenos a la propiedad inmobiliaria.

La cuestión práctica que busca atender el precedente es muy importante (duplicidad de partidas, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.) y hay que saludar el esfuerzo del Pleno por aportar una solución. Sin embargo, es evidente que a través de la llamada “renuncia” los propietarios realmente no quieren perder su patrimonio. ¿Qué dueño en sus cabales deja sus activos inmobiliarios en el aire? Lo que está pasando es que en algunos casos el Registro publicita derechos cuyos títulos presentan defectos, lo cual es incómodo para los titulares aparentes que prefieren dejar sin registro las partes anómalas. Estas situaciones requieren un saneamiento, es cierto, pero no por la vía de una supuesta renuncia a la propiedad sino a través de la modificación parcial de las partidas, pero dejando a salvo las responsabilidades del dueño sobre la parte que queda sin registro.