Duplicidad de partidas y posesión

No cabe duda que es bueno inscribir los bienes. Pese las anomalías del sistema registral, inscribir es mejor que no hacerlo. Sin embargo, hay que conocer las deficiencias del registro para no confiar más de lo debido. Además del riesgo derivado del ingreso de títulos falsos, ante lo cual se han implementado soluciones parciales como la “alerta registral” y la “inmovilización de partidas”, existe otra circunstancia muy delicada que es la “duplicidad o superposición de partidas”.
Esto se presenta cuando el mismo predio tiene dos o más partidas registrales, total o parcialmente duplicadas e inscritas a nombre de diferentes personas. La superposición se produce porque al momento de inscribir un predio por primera vez (inmatriculación), su descripción o ubicación física no son precisas debido a la deficiencia o ausencia de planos.
Así, cuando otra persona inmatricula supuestamente un predio distinto, el registro no puede detectar que el inmueble ya está registrado con anterioridad a nombre de propietario diferente. De esta manera, sin saberlo, entran en operación dos partidas referidas al mismo bien, generando enormes problemas para los terceros que contratan sobre la base de la información registral. Los que miran una partida y toman decisiones en base a ella, no saben que existe otra referida al mismo predio, pero que corresponde a persona distinta. No puede haber dos dueños de la misma cosa, por lo que es evidente que uno de ellos no tiene el derecho y por tanto no puede transferir.
Aunque muchos casos de duplicidad ocurren por la acción criminal de organizaciones mafiosas, no podemos negar que la mayoría de situaciones causantes de esta anomalía es la antigüedad e imprecisión gráfica de los títulos inscritos (el registro tiene más de 100 años de funcionamiento) y la inexistencia de un catastro o plano general de todos los inmuebles del país que sea resultado de una verificación y contraste minucioso entre la realidad y la información registral.
Para detectar la duplicidad se puede recurrir a la Oficina de Catastro de los Registros Públicos, acompañando un plano del predio que nos interesa. Luego de unos días nos dirán si para su base de datos existen partidas duplicadas del inmueble en consulta. En su respuesta los registros siempre advierten que el resultado en esta materia es meramente referencial, pues ellos no tienen certeza absoluta de la ubicación física de los bienes que inscriben. ¡Increíble !. A esta búsqueda que ya es costosa, habrá que agregar pues la propia investigación del interesado, quien con la ayuda de profesionales independientes deberá descartar o confirmar la duplicidad. Si se detectan partidas repetidas el registro tiene previsto un procedimiento administrativo para cerrar la menos antigua, con la consecuente caída de todas las inscripciones que hubiese en la partida superpuesta. Este procedimiento se pone en conocimiento de los propietarios involucrados y basta que alguien se oponga para que no se cierre la partida, pero todas quedarán con una anotación que informa la duplicidad. La definición sobre quién es el verdadero dueño corresponde al Poder Judicial. Los jueces resolverán en favor del propietario analizando la consistencia de los títulos enfrentados, no necesariamente su antigüedad.
Ante esta incertidumbre la única manera de ponerse a salvo de una eventual duplicidad al momento de contratar con quien aparece en el registro como dueño, es verificando la posesión efectiva del supuesto propietario o de sus predecesores. Si esta suma 10 años y es continua, pacífica, pública y como dueño, dicho poseedor se impondrá a cualquier otro título incluso si aquél fuese más antiguo y estuviese inscrito en una partida duplicada. Es muy importante pues verificar la posesión efectiva de quien nos intenta otorgar un derecho inmobiliario.