El allanamiento del arrendatario

Hace unos días se publicó la Ley 30201 que introduce la figura del “allanamiento anticipado” en el arrendamiento de inmuebles. La norma entrará en vigencia el 4 de agosto de 2014. Se trata de una declaración del arrendatario que permite el desalojo acelerado. Mediante una cláusula del contrato el inquilino acepta anteladamente la desocupación del predio, por las causales precisas de vencimiento del plazo y resolución (terminación) por falta de pago. El arrendamiento debe suscribirse con firmas legalizadas ante un notario o juez de paz.
Mediando esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.
Ahora bien, pese a que la figura alude a un “allanamiento” o aceptación anticipada, en realidad no es cierto que las imputaciones del arrendador se entiendan reconocidas plenamente por el demandado. Por el contrario la norma señala que el juez notifica al ocupante para que pruebe que el contrato se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda antes de la resolución del arrendamiento. Si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el poseedor prueba que las imputaciones son falsas se quedará en el bien. Es decir, el llamado “allanamiento” no es tal. Una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el poseedor no tenga defensa alguna, pues supuestamente ha consentido por adelantado.
La solución es positiva a simple vista, pero si los arrendadores no tienen cuidado con sus contratos de arrendamiento, cuando el juez evalúe la respuesta del demandado sobre la continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la renta, podría resultar que se complique en el análisis o peor aun que resuelva a favor del inquilino rebelde. Por ello, es recomendable que el documento del arrendamiento prevea mecanismos específicos, como formas únicas de entender bien realizado el abono de la renta o producida la renovación del plazo. Por ejemplo se podría consignar que cualquier modificación del plazo solo será eficaz si consta expresamente y por escrito, de esta manera se evitará que el poseedor pretenda que hubo prórroga tácita o voluntad implícita. En el caso de la renta se podría convenir que su pago efectivo solo se acredita con recibos debidamente suscritos por el arrendador o con depósitos en determinada cuenta, descartándose el mero ofrecimiento, compensación o puesta a disposición de la renta.
Finalmente, faltando casi dos meses para que la norma entre en vigencia, cabe preguntarse si se puede incluir la cláusula de allanamiento anticipado en los arrendamientos que se suscriban en estos días previos. La respuesta es afirmativa, pero sugiero someter los efectos de la cláusula a la condición de que la Ley 30201 u otra similar entre en vigencia.