La copropiedad y el administrador de facto

Cuando varias personas tienen porcentajes o participaciones sobre un bien estamos ante una “copropiedad”. Este derecho surge normalmente de la herencia. Dependiendo del número de sucesores y de la relación que tuvieron con el fallecido, el porcentaje de cada quien será diferente al de los demás, surgiendo así mayorías y minorías sobre el inmueble. Los porcentajes se dispersan más cuando los herederos a su vez fallecen dando lugar a nuevos copropietarios.
La copropiedad genera varias complicaciones. Las decisiones más importantes se deben adoptar en común, incluso el uso y disfrute directo del bien debe realizarse en conjunto, lo que resulta más engorroso tratándose de bienes indivisibles como una vivienda o un local comercial. Aun cuando la ley prevé que cualquier copropietario o un acreedor pueden pedir la terminación de este derecho vía la “partición”, la determinación de qué parte le tocará a cada uno o incluso la opción por la venta a uno de ellos o a un tercero, requiere un acuerdo de todos. Si no hay unanimidad se tiene que ir a un juicio para vender el bien.
Durante la vigencia de la copropiedad, la venta, arrendamiento, gravamen (hipoteca o anticresis) o modificaciones sustanciales del inmueble deben decidirse por unanimidad. Solo los actos de administración ordinaria, es decir las decisiones menos relevantes, se adoptan por mayoría (artículo 971 inciso 1 del Código Civil). Basta que un copropietario se oponga a la venta o esté ausente para que no se pueda realizar la transferencia o arrendamiento del bien. No importa cuán pequeña sea la participación del condómino opositor o indiferente, si no participa en la decisión los demás copropietarios perderán el negocio. Esta disposición legal es sumamente cuestionable y contrasta con lo que dicen las normas de Propiedad Horizontal para edificios (Ley 27157), en las que sí se admite la venta de bienes comunes con el voto favorable de dos tercios de los dueños. Es verdad que los copropietarios pueden transferir o gravar libremente sus participaciones, pero eso no es atractivo para los terceros que normalmente requieren el bien material. Urge una reforma para dar solución a la tiranía de los que ostentan exiguos porcentajes y frustran importantes operaciones.
Si la idea es vender y los copropietarios están confrontados no hay más solución que la partición forzada vía proceso judicial, o en un arbitraje si las partes se ponen de acuerdo en acudir a este proceso. Empero, si lo que se quiere es arrendar o realizar otras actos de disposición temporal hay un camino poco explorado en el mismo Código Civil que es la figura del “Administrador de Facto”. Cualquier copropietario puede asumir unilateralmente la administración del condominio, si es que no se ha designado un administrador convencional o judicial, y realizar todos los actos necesarios para la explotación del bien (artículo 973 del Código Civil). Esta autorización legal comprende lógicamente la posibilidad de arrendar el inmueble o disponer de sus frutos, siempre que por las circunstancias la explotación usual del bien suponga dichos actos. Por ejemplo, ¿cómo se explotan comercialmente un departamento de vivienda o un local comercial?: una posibilidad muy presente en nuestros tiempos es que se les de en arrendamiento a un tercero. En consecuencia, el Administrador de Facto podrá celebrar los contratos correspondientes, repartiendo luego la renta entre los copropietarios.
El copropietario que asume la administración por decisión propia debe dejar en claro que ha tomado esa condición, sea actuando materialmente como administrador (apropiándose del control real y comercial del inmueble), y/o informando a los demás que se está ocupando del bien. La norma no lo dice, pero obviamente si los copropietarios no están de acuerdo lo van a cuestionar judicialmente y de seguro surgirá un administrador judicial, pero eso no restará valor a los actos ya realizados por el Administrador de Facto.