La expropiación y el costo del desarrollo

Hace unos días se adjudicó la concesión para la construcción y puesta en funcionamiento de la Línea 2 del Metro de Lima, que cubrirá el tramo de Ate hasta el Callao, por un costo aproximado de 5 mil millones de dólares. Es sin duda la obra de infraestructura urbana más sorprendente que se haya visto jamás en el Perú, de indiscutible necesidad pública. La Línea 2 atravesará el subsuelo de toda la ciudad (27 kilómetros) afectando a decenas de inmuebles de propiedad privada, los mismos que tendrán que expropiarse a favor del Estado. Estas expropiaciones han sido autorizadas por la Ley 30025, la que da pase a la ejecución de otras 68 obras públicas a lo largo de todo el territorio nacional. Cuando estas obras se pongan en marcha no se habrá visto semejante vorágine expropiatoria desde la época de la Reforma Agraria. Incluso bajo el régimen de la actual Constitución, hace ya 20 años, apenas se han producido 35 expropiaciones, número mucho menor frente a lo que se viene. Se diría que en tiempos de obra pública las expropiaciones son el costo del desarrollo.
No obstante las notorias diferencias entre el Metro de Lima, otras obras en cartera y las razones que “justificaron” expropiaciones del pasado, para los propietarios afectados la privación forzada siempre será motivo de preocupación por el temor natural al abuso. El artículo 70 de la Constitución señala que la expropiación es un acto excepcional, que solo impone el mismísimo Congreso de la República mediante una ley especial. En cada caso el Pleno evalúa la importancia de la obra y la necesidad de adquirir determinado inmueble o grupo de inmuebles. El predio solo pasa a dominio del Estado una vez que se ha pagado su valor de mercado en efectivo (cash), más la indemnización por la frustración de ingresos futuros que el dueño esperaba obtener (lucro cesante). Si no hay acuerdo sobre los montos la cuestión se puede llevar a un arbitraje (juicio privado), cuyo laudo definitivo indica la suma que debe abonar el Estado.
Es decir, las decenas de propietarios afectados por la Línea 2 y los miles de dueños que serán comprendidos en las obras próximas, no solo deben recibir el valor de mercado de sus predios, sino también los ingresos que habían proyectado obtener por negocios que ya no se van a ejecutar debido a la expropiación. Esto se conoce como reparación integral. Los dueños deben quedar económicamente en la misma situación que antes de la expropiación. El valor de mercado es el que correspondería al inmueble en una transferencia voluntaria. Es el monto que cualquier otro particular pagaría libremente en la compra del predio. No es el valor municipal o arancelario (muy por debajo del precio de mercado), ni el que se le ocurra a un empleado público que quiere ajustar su presupuesto.
El lucro cesante se configura por la ganancia frustrada. Por ejemplo si el inmueble estaba comprendido en un arrendamiento, el cual deberá cortarse por efecto de la expropiación, el Estado debe pagar la renta que se esperaba obtener. Lo mismo con los negocios que el dueño conducía en el inmueble y que ya no continuarán, esa utilidad frustrada debe ser abonada por el Estado. Ciertamente no se trata de un pago por negocios imaginarios, sino por operaciones ciertas, en marcha o por iniciarse al tiempo de la expropiación.
Como parte del procedimiento está previsto que el Estado proponga los montos a pagar, obviamente debe señalar lo correspondiente sin escatimar en el gasto. No hay espacio para la austeridad cuando se le quita el dominio a un particular. En la determinación del valor, los funcionarios deben analizar cada inmueble en su universo de capacidades y atractivos de mercado, así como las rentas y ganancias frustradas por la expropiación.
Esperamos que el Estado señale las cifras correctas y cumpla con resarcir integralmente a los afectados, sin necesidad de litigar. Si no se procede con cuidado tendremos tantos arbitrajes como expropiaciones y un clima de conflicto. El prestigio y seriedad de un proceso expropiatorio son cruciales para que la obra se ejecute con normalidad y el desarrollo que ella representa alcance a todos, empezando por los propietarios que perdieron sus bienes.