Aportes para financiar una mejor ciudad

Por: Aldo Facho Dede

Apenas empezado el año, una noticia remeció las finanzas de la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML): Indecopi había fallado a favor de una denuncia por “barrera burocrática” contra los aportes para nuevas habilitaciones urbanas, recursos destinados al Servicio de Parques de Lima (Serpar) y al Fondo Municipal de Regeneración Urbana (FOMUR).

Ambos aportes se encontraban vigentes desde el año 2005 y  son adicionales a los mínimos que se señalan en el Reglamento Nacional de Edificaciones. Su existencia se enmarca en las facultades delegadas por la Ley Orgánica de Municipalidades (LOM) para poder gestionar el desarrollo de la ciudad.

Los grandes beneficiados con el fallo de Indecopi son los propietarios de suelos comerciales e industriales, quienes dejarían de entregar a la MML entre el 10% y el 7% del suelo habilitado, lo cual significa una importante ganancia adicional a la prevista.  Esto sucede en tiempos en los que se están habilitando importantes superficies de suelo industrial al sur de la ciudad.

En este artículo, no vamos a reflexionar sobre las ganancias de estos grupos, sino sobre el sentido de los aportes urbanos y su rol en el financiamiento de la construcción de una mejor ciudad.

Las municipalidades tienen, principalmente, cuatro fuentes de financiamiento: el impuesto predial, los arbitrios, los aportes urbanos y los impuestos específicos (casinos, tragamonedas, etc.). La primera y la última fuente se usan para cubrir el gasto corriente y la ejecución de obras. Los arbitrios para destinos pre-determinados, como son la limpieza, el recojo de basura, el servicio de serenazgo, etc. Por su parte, los aportes urbanos sirven para dotar de nuevos espacios públicos en equivalencia con el aumento de nuevos vecinos, garantizar el servicio de educación pública, y financiar la actualización y ampliación de la infraestructura ecológica urbana (parques metropolitanos y zonales) y los servicios municipales. Las entidades que se encargan de estos últimos servicios son Serpar y EMILIMA (Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima S.A.).

Debido a que la situación es como se ha descrito, ¿por qué son necesarios los aportes urbanos? Lo son porque se trata de la compensación en suelo o dinero que la ciudad exige por el permiso para lotear un terreno rústico. Esta se sustenta en los principios de equilibrio y bienestar: equilibrio en la distribución de la riqueza que la misma ciudad genera al otorgar zonificación y autorizar el loteo, y bienestar en cuanto a la obligación que tienen las municipalidades de garantizar a sus vecinos estándares mínimos de confort urbano, los mismos que son alterados cuando se habilitan nuevas actividades o se incorporan más personas al sector.

Es importante considerar que las actividades que mayor impacto generan sobre la infraestructura urbana son las industriales y comerciales.  Si bien no incorporan vecinos de forma directa, movilizan a un importante número de personas y mercancías, lo que distorsiona la morfología y capacidad instalada de la ciudad. Es por ello que no sólo deberían aportar lo que la MML exige, sino que también el porcentaje correspondiente a recreación pública que se exige a las habilitaciones residenciales, por lo que se generan parques que ayuden a mitigar dichos impactos en la población local, ya sea dentro del predio o en zonas aledañas, bajo el mismo principio que los aportes a Serpar y FOMUR.

Por ello, los aportes urbanos no son imposiciones arbitrarias, sino compensaciones necesarias para garantizar el crecimiento equilibrado de la ciudad. Esa compensación no tiene que ocurrir siempre en el lugar donde se habilita el suelo;  muchas veces se implementa en zonas indirectamente afectadas por su desarrollo, u otras que necesitan una inversión especial para poder reactivarse y servir mejor a la ciudad. Es por ello que los aportes para Serpar y FOMUR no son para que dentro del predio habilitado se construya un parque zonal o un proyecto de rehabilitación urbana, como se malinterpreta, sino para servir como fuente de financiamiento para grandes proyectos u obras de escala metropolitana.  Esa es la razón por la que cada tanto vemos que se publicitan remates de predios municipales por parte de estas instituciones.

Pensar en los aportes como un “gasto” es no comprender que lo que le otorga valor  al suelo urbano es justamente lo que la ciudad genera cuando invierte en infraestructura: avenidas, parques, calles, servicios, transporte público, zonificación, usos y altura; y que la zonificación, altura y usos se asignan a título gratuito, lo que impacta directamente en el valor de la propiedad. Existen numerosas experiencias exitosas a nivel internacional que avalan este principio y diversas formas de cobrarlo. Brasil es uno de los países latinoamericanos con mayor trayectoria, y un referente en cuanto al cobro por mayores aprovechamientos y financiamiento de infraestructura urbana.  En ciudades como San Pablo y Río de Janeiro, se fija una cantidad máxima de metros cuadrados a construir como derecho directo de la propiedad y se puede incrementar esa edificabilidad hasta llegar a la altura máxima mediante la compra de mayores derechos a la municipalidad.

El dinero que se genera con esa venta de derechos va a un fondo especial destinado a financiar las obras necesarias para mantener la calidad de los servicios urbanos que la ciudad ofrece, y para invertir en zonas degradadas y/o vulnerables.

Entonces, no solo se comete un grave error al intentar bloquear el cobro de los aportes urbanos, sino que se deberia revisar el cobro de aportes de recreación pública para habilitaciones comerciales e industriales, y la posibilidad  de cobrar el diferencial de aportes en los cambios de zonificación, pues se estaría afectando de forma similar la calidad de vida urbana de los vecinos. Construir una mejor ciudad es responsabilidad de todos, ya que es más que una obligación, un deber moral devolver una pequeña parte de la riqueza que la ciudad nos genera y destinarla a la construcción de infraestructura que nos permita vivir mejor, o que al menos nos acerque a los estándares mínimos de urbanidad determinados por la ONU-HABITAT.