La vivienda en Perú: un mercado que crece, pero al que muchos trabajadores no pueden acceder

El mercado inmobiliario peruano vive una paradoja. Se venden viviendas, aumenta la actividad hipotecaria y determinados distritos mantienen una demanda sólida. Sin embargo, para una parte importante de los trabajadores, comprar un departamento sigue siendo una aspiración muy difícil de financiar. El problema no se entiende mirando únicamente cuánto cuesta el metro cuadrado: hay que compararlo con lo que realmente gana una familia.

Mi impresión, al estudiar el mercado peruano desde una perspectiva de inversión, es que estamos ante una brecha de accesibilidad más que ante una burbuja inmobiliaria generalizada. Una ciudad puede registrar ventas dinámicas y, al mismo tiempo, excluir de la propiedad a quienes viven y trabajan en ella. Ambas cosas pueden ser ciertas.

¿Dónde se está poniendo más cara la vivienda?

Lima concentra los precios más exigentes. Según el índice de Urbania divulgado en septiembre, con datos de julio de 2026, el precio medio de oferta alcanzó los S/ 6.959 por metro cuadrado. Las diferencias entre distritos, no obstante, son enormes: San Isidro rondaba los S/ 9.457, Barranco los S/ 9.136 y Miraflores los S/ 8.905. Un departamento de 60 m² a esos precios puede superar holgadamente el medio millón de soles.

El encarecimiento tampoco es uniforme. En aquel índice, Los Olivos registraba una caída interanual del 6% y Callao del 5,2%. Conviene recordarlo porque hablar de «el precio de la vivienda en Perú» como si fuera un único mercado conduce a conclusiones erróneas. Incluso dentro de Lima importan el transporte, la seguridad, la calidad constructiva, la cercanía al empleo y la disponibilidad de suelo urbanizado.

Fuera de la capital, Arequipa, Trujillo, Cusco o Piura responden a dinámicas económicas distintas. Algunos barrios consolidados pueden resultar costosos para los ingresos locales, mientras que otras zonas ofrecen precios inferiores a cambio de menor liquidez o peores conexiones. En un análisis que publiqué en Rentas Pasivas sobre las 15 mejores ciudades de Perú para invertir en inmuebles, comparo precisamente estos factores: no basta con encontrar un metro cuadrado barato si después faltan demanda, servicios o posibilidades de reventa.

El dato decisivo: cuánto representa una vivienda respecto del salario

El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) situó el ingreso laboral promedio mensual en Lima Metropolitana en S/ 2.302 durante julio-septiembre de 2026. Es un promedio de personas ocupadas, no el salario de un comprador hipotecario típico ni la renta de un hogar completo. Pero sirve para dimensionar la distancia entre el mercado y el bolsillo.

Hagamos una cuenta sencilla. A S/ 6.959 por m², un departamento de 60 m² costaría aproximadamente S/ 417.540. Esa cifra equivale a 15,1 años de ingresos brutos íntegros de una persona que gane el promedio limeño. Naturalmente, nadie puede dedicar todo su sueldo a comprar una casa: también hay que pagar comida, transporte, salud y otros gastos.

Con una cuota inicial del 20% —unos S/ 83.508— quedaría por financiar cerca de S/ 334.000. Si simulamos una hipoteca a 25 años y una tasa efectiva anual del 7,5%, la cuota mensual sería de alrededor de S/ 2.415, sin seguros ni gastos adicionales. Es decir, aproximadamente el 105% del ingreso promedio individual. Incluso un hogar con dos perceptores de ese ingreso destinaría cerca del 52% de sus remuneraciones laborales a la hipoteca, antes de los demás costos de propiedad.

Son cálculos ilustrativos, no una oferta bancaria ni una medida de lo que paga el comprador medio. Además, mezclan el precio medio de oferta con un ingreso laboral promedio: su función es mostrar órdenes de magnitud, no predecir la aprobación de un crédito. Para una evaluación real habría que considerar ahorros, deudas, estabilidad laboral e ingresos netos del hogar.

El Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) utiliza otra metodología: compara el precio de un departamento de 85 m² con el ingreso anual promedio formal. Su indicador de accesibilidad se situó en 12,1 años en el primer trimestre de 2026, el menor registro desde 2014. Es una mejora relevante que no debe ocultarse. Pero tampoco significa que adquirir vivienda sea fácil: incluso el indicador más favorable de la última década representa más de doce anualidades de ingreso.

Más créditos no significan acceso para todos

El BCRP contabilizó 41.057 nuevos créditos hipotecarios en 2025, frente a 33.675 en 2024. El dinamismo financiero es real. Al mismo tiempo, los nuevos créditos Mivivienda bajaron de 8.573 a 6.572. Esta divergencia plantea una pregunta incómoda: ¿está mejorando el acceso a la vivienda o, sobre todo, la capacidad de compra de quienes ya eran solventes?

La informalidad laboral agrava el problema. Una persona puede obtener ingresos regulares sin disponer de la documentación, continuidad o historial que exige una entidad financiera. A ello se añade que ahorrar una cuota inicial importante resulta especialmente difícil cuando el alquiler absorbe buena parte del presupuesto mensual.

En otro artículo de mi autoría analicé los principales problemas sociales y económicos de Perú, entre ellos la informalidad, las brechas de productividad y las desigualdades territoriales. Son asuntos directamente conectados con la vivienda: sin empleos más productivos y formalizados, abaratar unos puntos la hipoteca difícilmente resolverá el problema de fondo.

El riesgo de confundir precios altos con una burbuja

También hay que evitar el alarmismo. El BCRP señaló que, en el primer trimestre de 2026, los precios de departamentos de los distritos analizados disminuyeron un 1% interanual en soles constantes, aunque aumentaron en dólares corrientes. La moneda, la inflación y la composición de la oferta importan. No hay evidencia suficiente, solo con estos datos, para sostener que todo Perú atraviesa una burbuja especulativa.

El desafío es más estructural: la vivienda bien ubicada y servida es escasa frente al poder adquisitivo de muchos hogares. Expandir la ciudad sin transporte ni equipamientos puede abaratar el terreno, pero encarecer la vida diaria. Y construir departamentos cada vez más pequeños mejora el precio de entrada, aunque no necesariamente la calidad residencial.

Qué debería cambiar

Perú necesita una política de vivienda que mida resultados en términos de accesibilidad y no únicamente de unidades vendidas. Facilitar suelo urbano con servicios, agilizar licencias sin relajar controles técnicos, densificar alrededor del transporte público y dar mayor continuidad a los instrumentos de vivienda asequible ayudaría a aumentar la oferta donde existe demanda real.

También es imprescindible mejorar el acceso al financiamiento de los trabajadores con ingresos demostrables, pero trayectorias laborales no convencionales. Eso sí: flexibilizar los criterios de crédito indiscriminadamente no sería una solución, sino una manera de trasladar el problema al endeudamiento familiar.

Como inversor, considero positivo que existan oportunidades inmobiliarias y capital dispuesto a desarrollarlas. Pero el éxito de un mercado no debería evaluarse únicamente por la rentabilidad del propietario o el volumen de hipotecas concedidas. La prueba de madurez es que una familia con ingresos razonables pueda encontrar una vivienda adecuada sin hipotecar la mayor parte de su futuro. Ahí está, hoy, una de las grandes asignaturas pendientes de Perú.