¡Lo sufrimos todos! Apuntes sobre el pago de la renta en los contratos de arrendamiento durante el Estado de Emergencia

Elaborado por: Marco Alarcón, socio y Diego Becerra, asociado, del Estudio Echecopar, asociado a Baker & McKenzie International

A lo largo de los años, el Perú ha superado varios infortunios como: el terrorismo de los ochenta, el terremoto en Pisco y las inundaciones causadas por el Niño Costero. Este año, nos toca luchar contra la propagación del nuevo virus COVID-19.

Para paliar los efectos de dicho virus, el Poder Ejecutivo declaró Estado de Emergencia Nacional hasta el 12 de abril de 2020. Así, mientras esta medida se encuentre vigente, solamente podrán realizarse las actividades comerciales permitidas por ley.

Esta coyuntura genera que muchas personas deban cerrar sus oficinas, restaurantes, tiendas o locales comerciales y es muy común que estos establecimientos sean objeto de algún contrato de arrendamiento, ante lo que, cabe la pregunta: ¿corresponde que durante el Estado de Emergencia los arrendatarios paguen la renta pactada?

Ante dicha situación, primero se debe revisar las cláusulas de cada contrato pues, aunque no es usual, puede que contengan una regulación específica. La duda nace cuando el contrato no dice nada. Existen varias opiniones autorizadas al respecto, pero estas no son consonantes entre sí. Pues claro, cuando nos encontramos ante eventos que no fueron ocasionados por ninguna de las partes, ambas tendrán argumentos a su favor.

El arrendatario aludirá que no corresponde pagar mientras se vea imposibilitado de utilizar el bien arrendado. Por otro lado, el arrendador argumentará que el arrendatario tiene la posesión del bien, no habiendo incumplido ninguna de sus obligaciones.

Parece razonable pensar que el arrendatario no debería negarse al pago de la renta si es que el arrendador está cumpliendo todas sus obligaciones, pero ¿esto es así? Consideramos que ello amerita un análisis minucioso para cada caso en particular. Nos explicamos.

El contrato de arrendamiento crea obligaciones a cargo de ambas partes: el arrendador se obliga a ceder el uso de un bien, mientras que el arrendatario debe pagar la renta convenida; una obligación no tiene sentido sin la otra, más aún, son interdependientes. Ahora bien, el arrendador no puede ceder cualquier tipo de uso, sino que deberá proporcionar al arrendatario, específicamente, el uso pactado en el contrato de arrendamiento (por el principio de identidad – que rige el derecho de obligaciones – se debe cumplir lo prometido y no cosa distinta).

Entonces, para determinar si durante el Estado de Emergencia, el arrendador está cumpliendo con proporcionar el uso prometido en el contrato, es necesario analizar cada situación, para lo cual se debe tener en cuenta la naturaleza del bien arrendado y las características de las partes; no se tendrá una respuesta universal. En efecto, no será lo mismo alquilar para vivienda, que, para depósito, estacionamiento, oficina o un local dentro de un centro comercial.

Nos encontramos ante un evento desafortunado y excepcional que afecta a todos los peruanos. Lo cierto, es que más allá del análisis legal, ambas partes podrán negociar para alcanzar una solución satisfactoria que salvaguarde sus intereses. Así, por ejemplo, podrán acordar la prórroga del plazo para el pago de la renta, una reducción del monto a pagar o el fraccionamiento del mismo en un periodo. Hemos visto algunos casos en los que los arrendadores han optado por no cobrar la renta. Estamos en una situación inusual que amerita soluciones que también tengan en cuenta el negocio involucrado y la relación comercial.