¿Qué le depara al mercado inmobiliario mundial en el 2016?

Este año se inició con fuertes caídas en los precios mundiales de las materias primas y rebajas de crecimiento para las economías principales y emergentes. En enero, el FMI redujo su pronóstico de crecimiento mundial en el 2016 desde 3.6% a 3.4%. Una ola de volatilidad del mercado financiero ha acompañado a estos eventos.

Sin embargo, los mercados inmobiliarios siguen atrayendo capital. El interés de los inversores se mantiene fuerte, los valores siguen siendo sólidos, y como resultado, se prevé que los volúmenes de ventas globales de inversión igualen los niveles del 2015 o aumenten hasta en un 5% este año.

En los mercados globales de oficinas, los volúmenes de arrendamiento aumentaron un 8% en el 2015, y JLL prevé un aumento adicional del 5% en el 2016. Estos mismos mercados registraron un crecimiento de alquileres a un ritmo constante, pero no explosivo de 3.7% en el 2015, idéntico al del 2014. La investigación de JLL prevé un crecimiento de entre 3% y 4% para el 2016.

¿Acaso este progreso constante es otro ejemplo del desfase temporal que existe tradicionalmente entre los mercados financieros e inmobiliarios? ¿Acaso las economías que se desaceleran y los nerviosos mercados financieros son un indicador tempranero de las turbulentas aguas que se avecinan para el sector inmobiliario? ¿Qué podemos esperar de este sector en el 2016 y más adelante?

Dos temas para la previsión de los mercados inmobiliarios.El trabajo que JLL ha llevado a cabo con el Foro Económico Mundial como parte del proyecto Asset Price Dynamics (Dinámica del precio de activos) ofrece información sobre los vínculos entre la volatilidad del sector financiero y la salud subyacente de los mercados inmobiliarios.

Consideremos dos temas clave que surgen de este análisis:

1) Shock externo: Predecir los ciclos del mercado –en particular los "fracasos" periódicos del mercado– es una ciencia inexacta. Sin embargo, el registro muestra que la principal fuente de inestabilidad en el mercado de bienes raíces se encuentra normalmente fuera del propio sector; por ejemplo, un fuerte aumento en las tasas de interés o un brusco cambio en los flujos de capital transfronterizos. Nuestro análisis de los ciclos del mercado resalta la forma compleja en la que el sector inmobiliario interactúa con otros mercados globales.

Los ciclos de retroalimentación son comunes. Los inversores compran centros comerciales y edificios de oficinas pues tienen confianza en el futuro. Esta entrada de capital eleva los valores de los activos, validando la decisión de inversión… por un tiempo. El menor crecimiento de la economía mundial sin duda importa, porque el sector inmobiliario impregna todos los ámbitos de la actividad económica. Pero el crecimiento más lento en sí no ha sido el detonante de las significativas caídas del mercado inmobiliario en el pasado.

2) Desequilibrio interno: Un shock externo es un ingrediente necesario, pero eso por sí solo no es suficiente para provocar una importante caída del mercado inmobiliario. Una precondición fiable para una corrección seria en los mercados inmobiliarios es un desequilibrio fundamental dentro del propio sector inmobiliario.

Por lo general, pero no siempre, esto toma la forma de un auge especulativo de la construcción, a menudo financiado por los altos niveles de deuda a corto plazo. Si el auge persiste durante el tiempo suficiente, los resultados incluyen un exceso de oferta, aumento del índice de viviendas desocupadas, la caída de los alquileres y una disminución en los valores de los activos. Entonces, mientras una desaceleración económica estará probablemente acompañada por una contracción en la demanda de espacio por parte de los minoristas, inquilinos de oficinas y empresas de logística, lo que conduce en última instancia a la caída de los alquileres, es en el lado de la oferta donde debemos buscar signos más siniestros de la debilidad del mercado.

*¿Cómo le está yendo a los mercados inmobiliarios en la actualidad?A nivel mundial, los mercados inmobiliarios siguen atrayendo entradas constantes de fondos. Como se señaló anteriormente –y tras un aumento del 8% (a tipos de cambio de mercado) en los volúmenes globales de inversión inmobiliaria en el 2015– se espera que los volúmenes coincidan con los niveles del año pasado o crezcan hasta en un 5% en el 2016. Se espera que los valores del capital aumenten en 5% este 2016 en las principales áreas de oficinas.

Con el suministro identificado como un factor de riesgo clave, las previsiones de JLL demuestran una cartera de suministro bajo control, con alrededor de 17 millones de metros cuadrados que se finalizarán en el 2016 en unos 90 mercados mundiales de oficinas. Esto está muy por debajo de los picos de desarrollo anteriores del 2001 y 2008. Esto sigue a seis años de terminaciones inferiores a la media y un índice global de oficinas desocupadas que ha mostrado una tendencia a la baja desde el 2010. Y las estadísticas de suministro bruto deberían, como siempre, ser ajustadas por tomas de materiales debido a la conversión a otros usos y demolición.

Por supuesto, estas son amplias estadísticas globales, y no hay sustituto para un análisis local detallado.

Cuatro ciudades donde caerán los alquileres de oficinas.JLL analizó cuatro mercados principales de oficinas donde las rentas caerán durante el 2016: Ciudad de México, Sao Paulo, Mumbai y Singapur. Estos mercados están muy influenciados por grandes carteras de suministro. Por el contrario, algunos de los principales mercados están experimentando índices de desocupación insosteniblemente bajos – London West End (2.6%) y Hong Kong Central (1.2%), por ejemplo. Incluso en los EE.UU., donde las tasas de desocupación de oficinas normalmente son mayores que en Europa o Asia, varios mercados clave (Chicago, Nueva York y Boston) tienen carteras de construcción equivalentes a menos del 2% de las acciones existentes durante el 2016 y 2017.

Después del 2007, es comprensible que los analistas de mercado estén vigilantes y los mercados financieros estén nerviosos. Las falsas alarmas son comunes en consecuencia. Pero fue el economista ganador del premio Nobel, Paul Samuelson, quien señaló en 1966 que los índices de Wall Street habían predicho nueve de las últimas cinco recesiones.

"Las estadísticas no pueden sustituir el juicio humano".

Durante los últimos 50 años, hemos aprendido mucho acerca de la maquinaria que impulsa los ciclos del mercado, y nuestra capacidad para analizar y procesar datos ha mejorado significativamente. El análisis estadístico es muy útil, pero aún no ha sustituido el juicio humano. Por ahora, las grandes reglas de inversión permanecen inalteradas: gestión de deuda cuidadosa, diversificación de cartera e investigación detallada en los niveles de activos individuales y de mercado.

Esperamos que algunos mercados inmobiliarios se enfrentarán a los desequilibrios de oferta/demanda durante el 2016 y 2017. Y el ciclo de compresión de la rentabilidad que ha caracterizado a los mercados de bienes raíces comerciales en los últimos años debe terminar en algún momento. También sabemos que los bienes raíces es una industria cíclica, pero los auges no siempre terminan en fracasos. Como siempre tenemos que escanear el horizonte más allá de los mercados inmobiliarios para acercarnos a los shocks externos. Las luces de color ámbar están brillando en el nivel macro-económico.

Pero por ahora no hay ninguna prueba clara, no hay factores sistémicos que anticipen una desaceleración de base amplia del mercado.