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Al igual que varios sectores, el negocio inmobiliario de Faro Capital afronta el impacto de la pandemia –con los cambios en los usos y comportamientos que esta ha traído-.
Moody’s local bajó de BBBfi.pe a BBB-fi. pe la clasificación asignada a las cuotas de participación de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I, gestionado por Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos.
En medio de las dificultades que, en general , enfrentan loas inversiones inmobiliarias industrial y comercial , y que redundaron en la rebaja del rating, Moody’s Local destaca la diversificación del portafolio de inversiones del fondo -tanto en número de proyectos como en el destino de las inversiones- poniendo de relieve esta característica en sus proyectos residenciales.
Estos últimos, si bien representaron el 26.78% del portafolio del fondo de inversión inmobiliario al 30 de setiembre del 2021, incluyen proyectos que tienen como público objetivo distintos niveles socioeconómicos, lo cual mitiga parcialmente dicha concentración, argumenta.
Asimismo, detalla que estos proyectos presentan retornos, en promedio, superiores a los de otras inversiones del fondo y, si bien se han ajustado respecto de los mínimos requeridos, algunas inversiones logran superar la tasa interna de retorno mínima esperada o alcanzan niveles cercanos.
Avance
“Cabe destacar que los proyectos residenciales culminaron la fase de construcción y presentan un importante avance a nivel de minutas firmadas (96% respecto del total de departamentos al 30 de setiembre), habiendo logrado liquidaciones con una TIR (tasa de interna de retorno) muy aproximada a la esperada”, resalta la clasificadora.
Adicionalmente, pondera positivamente que las inversiones son realizadas en activos reales, acorde con sus objetivos de inversión.
Al 30 de setiembre, el fondo de inversión inmobiliario registró una pérdida neta de S/5.4 millones, que contrasta con la utilidad neta del mismo periodo del año anterior (S/102.55 mil), lo que obedeció a la fuerte caída en los ingresos por las menores entradas por arrendamiento (-86.87% interanual) ante los alivios negociados en las rentas que el fondo percibe de los dos hoteles de su portafolio.
Asimismo, en abril del año pasado concluyeron las rentas de los terrenos de Santa Anita y Los Tallanes; no se generaron ingresos por la venta de departamentos a setiembre del 2021, y hubo mayor pérdida por diferencia de cambio, precisa Moody´s Local.
Una de las razones del downgrade a las cuotas de participación del referido fondo es la reducción material de la tasa Interna de retorno neta proyectada, que pasó de 7.74% a 3.95% entre diciembre del 2020 y el 30 de setiembre del año en curso, por debajo del retorno esperado para los partícipes o inversionistas.
Precios
Tal disminución se explica por los menores precios de salida estimados para inversiones inmobiliarias en landbanking y en los activos de renta hotelera (Tierra Viva I y II), cuyo valor razonable fue afectado por las medidas introducida en el 2020 para contener la crisis sanitaria, que perjudicó ciertos segmentos del mercado inmobiliario y el turismo, según Moody’s Local.
Todo lo anterior, añade, cobra relevancia considerando que la fecha de terminación del periodo de desinversión (liquidación) del fondo es el 30 de junio del 2022, lo que conllevaría que, potencialmente, este tenga que vender inversiones en condiciones menos favorables a raíz de la coyuntura actual en el sector inmobiliario y el turismo.
Sobre ello, de acuerdo con lo manifestado por la gerencia del fondo, se solicitará a la asamblea de partícipes la ampliación del período de desinversión por un año adicional, es decir, hasta junio del 2023, a fin de buscar incrementar el retorno esperado para el fondo.