La firma de la AB 2576 por parte del gobernador Gavin Newsom introduce un ajuste en las reglas de vivienda que se aplican cerca de estaciones y paradas de transporte público en California. La norma amplía las exclusiones disponibles para determinados inmuebles y predios con reconocimiento histórico dentro de la política estatal de desarrollo orientado al transporte, llamada transit-oriented development o TOD. Aunque el estado mantiene su estrategia para aumentar la oferta residencial en zonas conectadas, la medida incorpora salvaguardas para recursos patrimoniales identificados antes del 1 de enero de 2025. El cambio puede tener efectos en propietarios, residentes, desarrolladores y gobiernos locales de Los Ángeles, Pasadena, San Diego, el Área de la Bahía, Sacramento y el Inland Empire, donde la cercanía a Metro, BART, Caltrain, Muni o una estación ferroviaria suele incidir en la renta, el desplazamiento diario y la vida de barrio.
La AB 2576 fue promulgada el 14 de septiembre de 2026 y quedó registrada como el Capítulo 214 de los Estatutos de 2026. La norma modifica la Sección 65912.161 del California Government Code, vinculada con la SB 79, que abrió un proceso más ágil para determinados desarrollos habitacionales cercanos a paradas de transporte calificadas.
¿QUÉ CAMBIA CON AB 2576?
La nueva legislación amplía las categorías de sitios patrimoniales que una ciudad o gobierno local puede excluir de determinadas reglas de densidad y desarrollo asociadas con la SB 79.
Antes de esta modificación, la disposición ya permitía apartar, bajo ciertos requisitos, predios con un recurso histórico inscrito en un registro municipal. Ahora, la AB 2576 añade dos categorías relacionadas con el inventario histórico estatal.
| Tipo de propiedad o terreno | Condición para la exclusión |
|---|---|
| Recurso histórico en un registro local | Debe haber sido designado antes del 1 de enero de 2025. |
| Sitio contribuyente dentro de un distrito histórico | El distrito debe estar incluido en el State Historic Resources Inventory y la designación debe ser anterior al 1 de enero de 2025. |
| Parcela individual identificada como recurso histórico | Debe estar incluida en el State Historic Resources Inventory y haber sido designada antes del 1 de enero de 2025. |
La principal novedad es que el alcance ya no queda limitado a construcciones inscritas de manera individual en registros locales. También puede incluir predios que aportan al valor de un distrito reconocido por el estado, además de parcelas incorporadas por separado al inventario histórico.
En comunidades hispanas de California, el ajuste puede tener una lectura concreta. En varias ciudades del sur del estado y del Área de la Bahía, los vecindarios con valor patrimonial no se reducen a inmuebles emblemáticos: abarcan corredores comerciales, casas antiguas, iglesias, pequeños negocios familiares y espacios cuya identidad ha sido construida durante décadas por familias latinas, inmigrantes y trabajadores.
Esta nueva ley modifica algunas normas para la construcción de viviendas cerca al transporte público de California (Foto: LA Metro)
NO ES UN FRENO TOTAL A LA VIVIENDA
Un punto importante para evitar confusiones: AB 2576 no prohíbe desarrollar viviendas en todos los distritos históricos ni establece una exención automática para cualquier construcción antigua.
La medida forma parte del marco de la SB 79, aprobada en 2025 para permitir proyectos residenciales con aprobación ministerial —es decir, con menor discrecionalidad local cuando se cumplen estándares objetivos— cerca de paradas de transporte elegibles. En ciudades de 35,000 habitantes o más, esa regulación se aplica, en términos generales, a predios ubicados dentro de media milla de una parada TOD. En jurisdicciones más pequeñas, la distancia de referencia baja a un cuarto de milla.
Por ello, el debate no trata únicamente de preservación. También se relaciona con la necesidad de producir más hogares, el costo de las rentas, la congestión en las autopistas y el objetivo de reducir la dependencia del automóvil.
| Tema | Lo que establece la norma vinculada a SB 79 |
|---|---|
| Ubicación de los proyectos | Sitios cercanos a paradas de transporte público calificadas. |
| Ciudades de 35,000 habitantes o más | Área de referencia de hasta media milla de una parada TOD. |
| Ciudades con menos de 35,000 habitantes | Área de referencia de hasta un cuarto de milla. |
| Regla general | Se facilita la construcción si el proyecto cumple estándares objetivos. |
| Cambio de AB 2576 | Se amplían las exclusiones para determinados recursos patrimoniales reconocidos antes del 1 de enero de 2025. |
La finalidad de la AB 2576 es definir con mayor precisión qué inmuebles pueden quedar fuera de esas disposiciones. No elimina el marco estatal destinado a aumentar la oferta residencial junto a infraestructura de movilidad.
¿QUÉ SIGNIFICA “SITIO CONTRIBUYENTE”?
No todas las construcciones ubicadas dentro de un distrito histórico tienen la misma relevancia legal. Un contributing site o sitio contribuyente es una propiedad que ayuda a conservar el carácter arquitectónico, cultural o histórico de esa zona.
Por ejemplo, una casa, un comercio o una estructura puede no ser un hito estatal por sí sola, pero sí formar parte de un conjunto urbano relevante. La evaluación suele considerar factores como la época de construcción, la integridad del inmueble, sus características arquitectónicas y el vínculo con la historia del área.
Esa diferencia puede ser relevante en ciudades como Pasadena, Los Ángeles, San Diego, San José u Oakland, donde hay estaciones de tren, Metro o BART cercanas a barrios consolidados. Una propiedad no podrá reclamar la exclusión solo porque esté en una zona antigua o porque su propietario considere que tiene valor patrimonial. Debe cumplir las condiciones previstas y contar con la designación correspondiente.
¿QUÉ TERRENOS PUEDEN QUEDAR EXCEPTUADOS?
La Sección 65912.161 ya contemplaba varias exclusiones dentro de los planes alternativos de desarrollo orientado al transporte. La AB 2576 incorpora las nuevas categorías patrimoniales a ese esquema.
Entre los terrenos que pueden quedar fuera de ciertos requisitos se encuentran:
- Sitios con un recurso histórico designado en un registro local antes del 1 de enero de 2025.
- Predios contribuyentes dentro de un distrito incluido en el State Historic Resources Inventory y designado antes de esa fecha.
- Parcelas individuales inscritas como recursos históricos en el inventario estatal antes del mismo límite.
- Áreas expuestas a riesgos de incendios forestales u otras condiciones establecidas por la ley.
- Ubicaciones con vulnerabilidad relevante frente al aumento del nivel del mar, conforme a los criterios técnicos aplicables.
La fecha de corte —1 de enero de 2025— resulta decisiva. La intención es que la exclusión cubra recursos ya reconocidos formalmente, en lugar de permitir que nuevas designaciones se utilicen de forma indiscriminada para impedir la construcción después de la aprobación de las reglas estatales.
¿QUÉ PASA CERCA DE ESTACIONES?
La política estatal mantiene su énfasis en aumentar la capacidad residencial alrededor de infraestructura de movilidad. La finalidad es que más residentes puedan vivir a una distancia razonable de trenes, autobuses de alta frecuencia y otros servicios, con menos necesidad de realizar largos traslados en carro.
La SB 79 contiene estándares mínimos sobre uso de suelo, densidad, altura y floor area ratio, que mide la relación entre el área construida y el tamaño del terreno. La AB 2576 no modifica el objetivo general de promover nuevos hogares junto a las redes de transporte, pero permite que determinados recursos patrimoniales entren en las exclusiones que los municipios pueden aplicar.
Esto podría ser relevante para una familia que vive cerca de una estación de Metro en Los Ángeles, una parada de BART en el East Bay o una estación de Caltrain en la Península. Los proyectos propuestos dentro del área todavía pueden beneficiarse de las reglas estatales de densidad, salvo que el predio reúna los requisitos históricos establecidos.
LAS CIUDADES DEBEN IDENTIFICAR LOS TERRENOS
La aplicación dependerá en buena medida de cada jurisdicción. Los gobiernos locales pueden aprobar ordenanzas de implementación o planes alternativos de desarrollo orientado al transporte, siempre que mantengan una capacidad habitacional general equivalente a la exigida por la legislación estatal.
Esto implica que propietarios, compradores, constructores y residentes deben revisar la documentación local antes de asumir que una parcela está exceptuada o que puede desarrollarse bajo las reglas de Sacramento.
Para conocer la situación de un inmueble, conviene revisar:
- El mapa de zonificación de la ciudad o el condado.
- La designación patrimonial específica de la propiedad.
- Si aparece en un registro local o en el State Historic Resources Inventory.
- La fecha de su reconocimiento.
- Si forma parte de un distrito y tiene estatus de sitio contribuyente.
- La distancia hasta una parada cubierta por la normativa.
- El housing element y cualquier plan TOD alternativo adoptado por la jurisdicción.
No basta con que una vivienda sea antigua, esté cerca de una estación o se ubique en un barrio conocido por sus casas tradicionales. La clasificación oficial y los instrumentos de planificación vigentes seguirán siendo determinantes.
EL CONTEXTO DE VIVIENDA EN CALIFORNIA
La AB 2576 entra en vigor mientras California reorganiza su política habitacional. Desde el 1 de julio de 2026 opera la California Housing and Homelessness Agency, conocida como CHHA, una estructura estatal que reúne funciones relacionadas con vivienda, falta de vivienda, financiamiento y derechos civiles.
La agencia busca acelerar la producción residencial, coordinar programas y reforzar el cumplimiento de las normas de vivienda. El debate de fondo seguirá presente en comunidades de todo el estado: cómo añadir departamentos, unidades asequibles y opciones para compradores primerizos cerca del transporte sin borrar el carácter de barrios con historia.
Para muchas familias latinas, esa discusión toca asuntos de todos los días: el costo del alquiler, el tiempo para llegar al trabajo, la posibilidad de mantenerse cerca de parientes, la continuidad de los pequeños negocios y el riesgo de desplazamiento.
AB 2576 no resuelve por sí sola esa tensión. Lo que hace es ampliar las protecciones para determinados recursos históricos identificados antes de 2025, mientras mantiene en marcha el marco que busca abrir espacio para más vivienda alrededor de la red de transporte público.
¿DESDE CUÁNDO ESTÁ VIGENTE?
Gavin Newsom firmó la AB 2576 el 14 de septiembre de 2026. La medida fue presentada ante el secretario de Estado el 15 de septiembre como el Capítulo 214 de los Estatutos de 2026.
Para una persona interesada en un predio específico, el paso práctico es revisar la designación histórica, la zonificación vigente y los mapas o planes locales aplicables. El cambio puede modificar el análisis de ciertos lotes, pero no sustituye las reglas municipales de uso de suelo ni convierte automáticamente a una propiedad patrimonial en intocable frente a un proyecto residencial.
El gobernador Gavin Newsom firmó este proyecto el pasado 14 de septiembre (Foto: AFP)
