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En el ámbito del derecho civil, hay dos conceptos que se refieren a posesión ilegal: la posesión ilegítima y la posesión precaria. El primero existe en cuanto el título que se tiene para la posesión goza de algún defecto. El segundo, en cambio, se da en cuanto se ocupa el bien inmueble sin tener ningún título.
Si la persona que se encuentra en posesión del inmueble se niega desocuparlo, oponiéndose al requerimiento del propietario, este se convierte en un poseedor precario, puesto que carece de título o este ha fenecido.
En tal caso, se puede recurrir al proceso de desalojo para lograr que el poseedor desocupe el inmueble. Existen diversos tipos de desalojo, como el desalojo por ocupación precaria, por vencimiento de contrato o por falta de pago.
“Es posible convertir a un arrendatario con contrato vencido en poseedor precario siempre que se curse un requerimiento notarial para solicitarle la desocupación, de acuerdo con el IV Pleno Casatorio Civil”, precisa María Alejandra Quintana Gallardo, directora del Área de Solución de Controversias y Litigios en Caro & Asociados.
Además del desalojo judicial, existen otro tipo de desalojos que constituyen vías más rápidas para alcanzar la restitución del bien. Por ejemplo, el desalojo notarial, regulado en la Ley 30933. Sin embargo, solo podrá ejercerse “contra el arrendatario que se ha sometido expresamente al procedimiento establecido por la presente ley”. O el desalojo regulado en el Decreto Legislativo 1177, el cual está pensado exclusivamente para arrendamientos con fines de vivienda.
Si se trata de una invasión, Quintana Gallardo dice que es de especial importancia tener en cuenta el momento y el modo en el que esta se haya producido, puesto que si el poseedor ha sido despojado sin ninguna causa y este despojo se ha producido en un periodo de 15 días o menos, es posible expulsar al invasor sin necesidad de iniciar un proceso judicial, incluso haciendo uso de la fuerza física. Esto es lo que se conoce como la defensa posesoria, regulada en el artículo 920 del Código Civil.
Asimismo, la abogada de Caro & Asociados señala que es posible iniciar una acción penal en caso de que el despojo se haya producido de manera violenta, por engaño o cualquier otra conducta que se encuadre en el delito de Usurpación, recogido en el artículo 202 del Código Penal.
Medidas para la protección del inmueble
Más allá de realizar la inscripción de un inmueble en los Registros Públicos, se pueden tomar en cuenta otras medidas para protección adecuada del mismo. Por ejemplo, existe una herramienta gratuita, propocionada por los Registros Públicos, para estar al tanto de los bienes inscritos a nombre propio llamada Alerta Registral. Este servicio permite que el ciudadano sea informado por correo electrónico y/o mensaje de texto sobre el estado de las partidas registrales y la publicidad registral.
En septiembre, se aprobó SUNARP Protege, una aplicación móvil diseñada para prevenir el fraude inmobiliario que agrupa diversas herramientas, dentro de las cuales se encuentran: Alerta Registral, Síguelo o Consulta de Propiedad.
También existe el servicio “Inmovilización temporal de partida registral”, mediante el cual el propietario puede solicitar unilateralmente, por un plazo máximo de 10 años y mediante Escritura Pública, la inmovilización de la partida, evitando que durante ese tiempo pueda realizarse alguna inscripción.
Pasos para inscribir un bien inmueble o propiedad
La inscripción en los Registros Públicos es de suma importancia para poder hacer valer el derecho de propiedad. Quintana Gallardo señala los cuatro pasos para inscribir una propiedad en los Registros Públicos:
1. Cuando ya se ha adquirido la propiedad a través de una compra-venta (previa verificación de la propiedad en Registros Públicos de quien se presenta como vendedor) se debe acudir ante el notario para elevar la minuta privada a Escritura Pública.
2. En caso de que el vendedor se niegue a escriturar, es posible iniciar un proceso de otorgamiento de Escritura Pública.
3. Una vez otorgada la Escritura Pública, se debe presentar una solicitud de inscripción en la Oficina Registral de la Sunarp, previo pago de los derechos registrales que correspondan.
4. Después de haber revisado el título y si todo está conforme, el registrador procederá con la inscripción en el Registro y el comprador aparecerá como propietario.