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Luego de que las empresas empezaran a ceder sus inmuebles a cambio de liquidez (cash), los dueños de grandes inmuebles han seguido el mismo camino.
Hay muchos inversionistas que son propietarios de inmuebles, personas de alto patrimonio que tienen grandes inmuebles logísticos y comerciales alquilados, pero que ahora desean salir de la administración de esas rentas y prefieren transferirlos a un gestor profesional, indicó a Gestión Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime.
“Para que haya una transacción inmobiliaria no solo debe haber un vendedor sino también un comprador. Ahora hay muchos vendedores pero pocos compradores, por lo que el aporte de su inmueble al fondo a cambio de una retribución en certificados de participación (del fondo) y una parte en cash les parece muy atractivo”, manifestó.
Opción
El fondo puede crecer captando capital en el mercado, comprando activos con deuda o mediante aportes de inmuebles de inversionistas, dijo. Si bien esta última opción siempre estuvo abierta, recién se está ejecutando este año, acotó.
Los aportes de inmuebles figuran en la regulación de los fondos, aunque no era común observar tales operaciones, sin embargo, hay personas que se han asustado por el escenario político y económico incierto en el país y están optando por estas ventas, coincidió en señalar Carlos Rojas, CEO de Capia SAFI.
Detalló que en este tipo de transacciones el pago al cedente del inmueble podría ser 50% en certificados de participación en el fondo, y el 50% restante en efectivo.
A estas familias que transfieren sus inmuebles les conviene tener el dinero a la mano para guardarlo, enviarlo al extranjero o para proteger su herencia, agregó Rojas.
Rentas
Ante el contexto político, sostuvo que las personas con excedentes están preocupadas por eventuales nuevos impuestos o cambios tributarios que podría introducir el Gobierno.
Otra de las razones que inducen a los propietarios a transferir sus inmuebles a fondos como los Fibra, es el descenso de las rentas que obtienen por los mismos.
Las menores rentas generadas por estos inmuebles tras las renegociaciones de contrato, condonaciones y ajustes de precio tomando en cuenta los ingresos actuales de los inquilinos, impulsaron a los dueños a tomar la decisión de ceder su propiedad, indicó Mariátegui.
El Fibra o fideicomiso de titulación para inversión en renta de bienes raíces es un mecanismo de inversión basado en la adquisición de inmuebles para renta, que dan dividendos periódicos a quienes participan de ese esquema.
Inversionistas
Hay mucho apetito de inversionistas institucionales, como aseguradoras, fondos de inversión y operadores de centros comerciales por apostar en el Fibra, a diferencia de los retail o minoristas, refirió el CEO de Fibra Prime.
Son más de 400 inversionistas, de los que el 33% son empresas y el 66% personas, aunque dicho porcentaje se invertiría, pues muchos retail llevaron su dinero fuera del Perú por el nerviosismo ocasionado por el ruido político, añadió.
“El año pasado fue un duro golpe para los inmuebles de rentas, pero este año es de recuperación. En el 2022 esperamos estar en niveles de rentas prepandemia y entregar dividendos cercanos a 6.5%”, prevé.
Fibra Prime se alista a levantar capital
Fibra Prime prevé añadir a su portafolio hasta US$ 25 millones en nuevos activos que serán recibidos como aportes.
La cartera de inversión está dando prioridad a activos ‘defensivos’ como logísticos e industriales -con una participación de 50%- este año, concentrados básicamente en Lima, en zonas como Lurín, Huachipa y Gambetta, con contratos de alquiler de siete a 15 años, detalló Ignacio Mariátegui.
A la vez, la participación de inmuebles comerciales y oficinas alcanza el 25% en cada caso, con periodos de arrendamiento de uno a cinco años y de tres a cinco años, respectivamente, dijo.
El portafolio será equivalente a US$ 100 millones al cierre de año, 75% en dólares y 25% en soles para no perjudicarse con el riesgo cambiario, agregó.
“Aunque no hemos hecho un levantamiento de capital hasta ahora, se está trabajando en un proceso que inicie a fin de año y termine el próximo año, o inicie el 2022 para terminar en el primer trimestre. Aún estamos definiendo el monto pero tradicionalmente es por más de US$ 20 millones”, expresó.