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El sector de oficinas subprime sufrió un fuerte impacto por el COVID-19, cuyas secuelas se mantuvieron incluso este año.
Según muestra el último reporte de la consultora Jones Lang Lasalle (JLL), los precios de renta promedio cerraron el primer semestre en US$ 12.95 (US$/m2/mes), y experimentaron una baja de -1.1% respecto al cierre del 2021. Se trata del mínimo histórico para este segmento de oficinas, que marcó una reducción de precios de -8.8% respecto a los niveles prepandemia (fines del 2019), indicó a Gestión Luis Sánchez, consultor senior de JLL.
La tendencia a la baja, sin embargo, se estaría revirtiendo. Sánchez asegura que en el tercer trimestre de este año los precios han dejado de caer y se estima que se mantendrán estables en lo que resta del 2022.
“Con los datos que tenemos hasta septiembre, vemos que ya se ha frenado la tendencia de caída de los precios de renta de las oficinas subprime, gracias a que la demanda empieza a reactivarse”, detalló Sánchez.
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Con el control de la pandemia y el mayor retorno al trabajo presencial, la demanda de oficinas subprime está siendo liderada por los submercados de Miraflores y San Isidro, que, según Sánchez, fueron los más golpeados por la pandemia.
Y entre las actividades que están demandando este tipo de oficinas, por otro lado, se encuentran empresas de servicios generales, financieros, corporativos, marketing y comunicaciones, agregó el especialista.
Según Sánchez, el mejor comportamiento de los precios no ha tomado por sorpresa a la industria. Y es que en el primer semestre la absorción neta de este tipo de oficinas fue positiva: 2,602 m2, luego de varios semestres de fuertes caídas de este indicador, tras el impacto del covid-19.
“La absorción neta positiva del primer semestre hacía prever que pronto se frenaría la caída de precios, lo que ya está ocurriendo. Y para el 2023, estimamos que los precios de renta podrían subir en alrededor de 5%”, anotó.
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Los precios de renta más elevados del segmento subprime continúan en los submercados Miraflores y San Isidro Occidente, con promedios que oscilan entre US$ 11.00/m2 y US$ 17.10/m2. Mientras que las rentas más económicas se mantienen en los submercados Centro (Cercado de Lima) y Lince, con precios que oscilan entre US$ 8.00/m2 y US$ 11.13/m2 respectivamente (ver cuadro).
Para el caso de los precios de venta (actualmente en US$ 1,981/m2 en promedio), Sánchez estima que en este segundo semestre también frenarán su caída y empezarán a subir en el 2023.
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Vacancia
El nivel de vacancia del segmento de oficinas subprime se ubicó en 28.7% al cierre del primer semestre, con una ligera reducción respecto al 28.9% de fines del 2021.
Al respecto, Sánchez explicó que la vacancia aún no bajó de forma significativa debido a que se incrementó la oferta. Así, durante el primer semestre ingresó un nuevo edificio corporativo al submercado Miraflores, representando 4,200 m2 de oficinas útiles.
“Hacia fin de año el nivel de vacancia podría bajar a 28% o incluso llegar a 27.9%. Retomar el 22% de vacancia que había el 2019, antes de la pandemia, podría lograrse hacia el 2024″, estimó.
Oficinas ‘boutique’
Por su parte Denise Vargas, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, coincidió en que el segmento de oficinas subprime, también llamadas de Clase B, se viene reactivando este año gracias a la vuelta al trabajo presencial.
Asimismo, dentro del segmento de oficinas subprime, destacó el crecimiento del formato ‘boutique’, que cuenta con un metraje más pequeño (con espacios entre los 16m2 y 70m2), áreas comunes variadas y que dirigidas especialmente a pequeños empresarios, emprendedores, profesionales independientes o startups.
Vargas también estima que los precios de las oficinas Clase B empezarían a subir el 2023, pero matiza que su evolución es variable y dependerá tanto de la demanda como del nuevo inventario que podría ingresar.
Agrega que otra tendencia local es la mayor flexibilidad de los propietarios. “No solo en precios, sino en la extensión de los contratos. Por ejemplo, ya no necesariamente se pide un contrato extendido de tres años, sino que se aceptan contratos más cortos, de un año”, anotó Vargas.
Datos
- Inventario. Al cierre del primer semestre del 2022 el inventario de oficinas subprime en Lima es de 1.42 millones m2 y el nivel de vacancia se ubica en 28.7%, reporta la consultora JLL.
- Proyectos. En los submercados Este (Surco y La Molina) y Miraflores existen dos proyectos en fase de construcción que en conjunto suman más de 10,500 m2 que estarían ingresando a fin año, estima JLL.