¿Cuáles son las opciones para transferir un inmueble a un familiar?

Todo contrato de transferencia inmobiliaria se encuentra gravado por impuestos, sean el impuesto a la renta, el impuesto de alcabala y el pago del impuesto predial del año, los cuales pueden ascender a montos descomunales y hacer de su transferencia un proceso mucho más costoso de lo que debería ser.

En una compraventa, uno debe pagar el impuesto a la renta y la alcabala, al momento de transferir. Por su parte, la donación no está afecta al impuesto a la renta, pero si a la alcabala, un impuesto alto el cual puede hacer la transacción tan caro que podría desincentivar a las partes de la donación en su totalidad.

Existe, sin embargo, una figura exenta del pago de la renta y la alcabala: el anticipo de legítima, también conocido como el anticipo de herencia. Mediante esta figura, se adelantan los efectos jurídicos de la muerte de una persona. Esta persona puede transferir uno o varios de sus bienes a sus herederos forzosos, es decir, sus hijos y demás descendientes, padres y demás ascendientes y el/la cónyuge.

¿Qué es el impuesto de alcabala? ¿Debería preocuparme al transferir?

El impuesto de alcabala grava las transferencias inmobiliarias, incluso las donaciones, y es pagado por el adquirente del inmueble. Se calcula restándole 10 UITs (S/4,200.00 a la fecha de redacción) al precio de transferencia del inmueble, el cual debe tener como mínimo el valor del autovaluo del inmueble, y calculando 3% del monto resultante.

Esto quiere decir que si el inmueble que transfiero tiene un valor de S/600,000.00, el monto de la alcabala a pagar sería de S/16,740.00, el precio de un carro usado. En el otro lado del espectro, si el inmueble que usted busca transferir tiene un valor de S/50,000.00, la alcabala ascendería a un monto de S/240.00, que, pese a que es un monto sustancial, no sería una traba mayor.

Sobre el Anticipo de Legitima

El anticipo de legítima está exento de esto. Una persona casada o que tiene hijos puede adelantar su herencia hasta por un 30% del valor total de sus bienes a los herederos indicados en el párrafo anterior. Si es que la persona solo tiene padres o ascendentes, puede adelantar su herencia hasta por un 50% del total del valor de sus bienes.

En caso de que el bien entregado se exceda de estos porcentajes, el porcentaje del valor del inmueble que se exceda se debe repartir entre todos los herederos. Sin embargo, es importante señalar que lo mismo ocurre con la donación, por lo que no es un problema que afecte solo a esta figura y es algo que toda persona debe tener en cuenta al momento de donar bienes.

Se debe considerar que una vez que se entrega el bien en anticipo, le pertenece al familiar al que se le ha otorgado, por lo que si se lo entregan a su madre, ella podría, a su vez, entregarlo en anticipo a uno de sus herederos, aun si usted no lo quisiese. Esto se da con todas las otras formas mencionadas, sin embargo, y es algo que toda persona debe considerar al momento de transferir.

En resumen

1. El método más barato de transferir un inmueble es mediante el anticipo de legítima, al no estar sujeto a la renta o a la alcabala, pero solo se puede utilizar para transferir el bien a descendientes, ascendientes o el cónyuge.

2. Luego, está la donación, la cual no está afecta por la renta. Sin embargo, si está afecto a la alcabala. Este tributo tiene un valor dependiente del valor del inmueble a transferirse y, por lo tanto, puede variar entre montos altos a montos menores, lo cual se debe analizar en cada caso específico.

3. La opción con mayor repercusión económica para ambas partes es la compraventa, ya que se encuentra afecta por el impuesto a la renta, el cual afecta al vendedor, y el impuesto de alcabala, el cual afecta al comprador.

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