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Cuando un inmueble está hipotecado para cubrir una deuda, si no se le paga lo adeudado al acreedor de la deuda, este puede acudir al poder judicial y pedir que se ejecute (remate) el inmueble para él poder adquirir el dinero resultante de la venta y pagarse lo que el deudor le debe.
Y, pese a que usualmente la gente teme las hipotecas, también deberían tener un ojo abierto por los remates resultantes de estos, ya que estos usualmente ofertan inmuebles a precios más accesibles de lo normal.
En los remates judiciales se tratan todo tipo de inmuebles, desde estacionamientos hasta casas, con precios que varían dependiendo del inmueble mismo, pero siempre menores que los precios que uno encontrará en el mercado.
Los precios de los inmuebles
Los remates judiciales sobre bienes inmuebles tienen un factor interesante, y este es que el precio inicial de los bienes es dos terceras partes del valor del inmueble, determinado en una tasación por profesionales. Es decir, si un inmueble es valorizado en S/300,000.00, el valor inicial del inmueble en el remate será de S/200,000.
Asimismo, es necesario indicar que si nadie acude al remate en primera convocatoria, el precio del inmueble se reduce por otro 15% (el inmueble de nuestro ejemplo costaría S/155,000) y, si nadie acude a esta segunda convocatoria, el precio se reduce por un 15% más para la tercera convocatoria (S/110,000 en nuestro ejemplo). Teniendo en consideración este hecho, inmuebles que previamente podrían parecer inaccesibles podrían llegar a precios mucho más cómodos.
Otros beneficios
Cuando una persona adquiere un inmueble mediante un remate judicial, el inmueble es “saneado. Es decir, se deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste. Si el inmueble estaba gravado con más hipotecas u otros recursos, será liberado de estos, limpiándolo.
Por lo tanto, quien adquiera un inmueble de esta manera no debe preocuparse por cualquier vicio oculto que pueda tener el inmueble al momento de adquirirlo.
Por otro lado, una persona no debe preocuparse por trámites adicionales para adquirir el inmueble. Normalmente uno tendría que acudir a un notario para que redacte un acta de transferencia. Sin embargo, como parte del remate, el juez emite esta acta, por lo que con este documento uno puede acercarse a los registros públicos e inscribir su propiedad, ahorrando costos notariales.
Además, el adquirente no tendrá que preocuparse si el inmueble es realmente del vendedor o no, ya que lo adquiere del Poder Judicial, por lo que se elimina la posibilidad de fraudes.
Advertencias
Para acceder a un remate judicial se debe depositar, en efectivo o cheque de gerencia, un monto equivalente a, por lo menos, 10% del valor real del bien. Si usted no gana el remate, se le devuelve el dinero automáticamente. Si volvemos a nuestro ejemplo, esto sería equivalente a S/30,000, monto que es devuelto al final del remate. Sin embargo, si no cuenta con el dinero en efectivo, o emitir cheques le parece complicado, habría una barrera inicial que atravesar.
Además, si una persona gana el remate pero no deposita lo adeudado al Poder Judicial en 3 días, perderá todo lo que haya depositado, lo que se usará para cubrir los gastos del remate frustrado y, si queda dinero, ira al Poder Judicial, adjudicándosele la calidad de multa. De igual manera, el acreedor de la hipoteca podrá demandar al postor que no pagó por daños y perjuicios al haber frustrado su oportunidad para ser pagado.
Finalmente, el postor queda impedido de participar en el remate que se convoque como consecuencia del remate que el mismo frustro. Por lo tanto, si es que no se cuenta con el dinero suficiente, no es recomendable que pujen el precio de la subasta, bajo ninguna circunstancia.
¿Dónde encuentro remates y cómo me inscribo?
Los remates son publicados diariamente en el Diario Oficial El Peruano y, a veces, en otros diarios de mayor circulación. Recordamos que se puede acceder a El Peruano en forma digital, entrando a su página web. Por otro lado, se pueden encontrar remates en la página Rem@Ju, donde, además, se puede ver el estado de los remates y remates pasados.
Para participar en un remate se puede ir a la locación física señalada en el aviso del remate en El Peruano o puede hacerlo mediante pujas digitales en el portal de Rem@Ju, donde los remates duran 24 horas. Sin embargo, para utilizar esta última opción, debe contar con una cuenta web del portal, para lo cual necesita acercarse a una oficina calificada para que le den una contraseña.