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(G de Gestión) El sector inmobiliario en Estados Unidos se presenta como un imán para aquellos inversores que buscan diversificar sus portafolios. J.P. Morgan asegura, por ejemplo, que los márgenes operativos de las constructoras residenciales han dado un salto significativo, del 21% antes de la pandemia al 26% en el 2024. Y, ahora, con la expectativa de una posible reducción gradual en las tasas de interés por parte de la Fed, se esperaría que los beneficios para las constructoras e inversores del real estate continúen al alza. ¿Qué más esperar en el 2025?
La bajada de los tipos hipotecarios podría impulsar al alza las ventas de viviendas, incluso si el precio se encarece (pese a que el costo de la construcción está “un poco” anclado) pues el déficit de hogares actualmente oscila entre 2 y 2.5 millones de unidades. “La demanda de vivienda supera con creces la oferta disponible”, señala un reporte de la banca internacional.
Desde la perspectiva del inversor, ingresar al sector de bienes raíces en Estados Unidos “puede generar retornos interesantes”, señala Jimmy Astocondor, profesor de Pacífico Business School. “Existe una relación precio-costo importante [en este mercado]. Entre el costo de construcción y el precio de venta puede haber un margen de entre 3.5X y 4.5X. Esto representa un buen margen de utilidad en el desarrollo de edificios y departamentos en Estados Unidos”, explica. Este panorama, añade, ha motivado que “un holding 100% peruano incursione en el sector de la construcción en Estados Unidos en el 2025″.
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Claves para el retorno
Al momento de invertir en bienes raíces en Estados Unidos, es fundamental evaluar aspectos como el tiempo de retorno y el tipo de edificación, ya sea comercial o residencial. Jimmy Astocondor resalta que “los departamentos para vivienda son una necesidad actual”.
Y pone un ejemplo: construir un edificio alto en Brickell, Florida, puede ser rentable, ya que los costos se podrían cubrir hasta el piso 40, mientras que el piso 41 marca el punto de equilibrio, y las ganancias se obtienen de los pisos superiores. En esta zona, el precio del metro cuadrado puede alcanzar los US$ 15,000. Aunque también anota que las torres residenciales pueden tener un retorno de la inversión más largo. “Mientras más departamentos tenga el edificio, la venta se prolonga. Esto también dependerá de su ubicación estratégica”, añade.
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En tanto, la rentabilidad promedio (TER) de los proyectos pequeños de vivienda, que abarcan entre cinco y diez casas, oscila entre el 20% y el 25%, con plazos de retorno de entre 12 y 14 meses. “Es una alternativa interesante que reduce el riesgo de mantener el dinero en Perú y mejora la rentabilidad del portafolio”, afirma Carlos Perales, socio de LibreCorp y CEO de Libre Homes, empresa que actualmente desarrolla tres proyectos en Florida y uno en Washington State.
Por otro lado, las edificaciones comerciales requieren inversiones significativamente mayores. En este modelo, muchas operaciones están estructuradas por empresas mexicanas, como FedEx, que dominan este segmento con proyectos robustos.
Apetito
Para este año, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) de Estados Unidos proyectó que las inversiones extranjeras en bienes raíces superarían los US$ 40 mil millones, diversificándose en proyectos ubicados en diferentes estados. Aunque Florida sigue siendo un destino favorito, gracias a sus beneficios tributarios, también ganan relevancia Texas, California, Nueva York y Arizona, impulsados por el crecimiento poblacional y la presencia de empresas tecnológicas, grandes retailers y almacenes logísticos.
En Central Florida, ciudades como Clermont han comenzado a destacar. Recientemente declarada la ciudad deportiva más importante de Estados Unidos, albergará el mayor centro de alto rendimiento para atletas del país. “La vivienda en Clermont se está revalorizando casi un 25%”, señala Carlos Perales. A pesar de ello, en esta zona aún es posible adquirir una vivienda de 250 m² al mismo precio que una de 100 m² en otros estados como Nueva York o en ciudades más cercanas como Miami.
Ante este mayor apetito, Libre Homes (nombre con el que Libre Corp opera en Estados Unidos), está considerando captar capital no solo en Perú, sino en toda la región. “Creemos que existe una demanda suficiente para recaudar US$ 4 millones de manera organizada y ágil, lo que nos permitiría pasar de proyectos de 11 unidades a más de 50. El ticket promedio por inversionista podría partir de los US$ 25,000 sin problemas”, señala Carlos Perales, CEO de Libre Homes, en entrevista con G de Gestión.
En la misma línea, Juan Pablo Figueroa, socio de Libre Corp, adelanta que están evaluando un producto financiero estructurado “que podamos ofrecer a diferentes tipos de inversionistas interesados en el sector inmobiliario”.
Desde que iniciaron operaciones en plena pandemia, la empresa ha desarrollado cuatro proyectos de vivienda en distintas ciudades de Florida. Actualmente, están trabajando en un proyecto de 12 townhouses en Spokane, Washington, que estará listo en noviembre del 2026. Estos proyectos permitirán a Libre Homes cerrar el 2024 con ventas por encima de los US$ 3.5 millones, representando el 16% de su meta total en Estados Unidos, que proyectan alcanzar en 2026 por US$ 22 millones. Además, planean iniciar un nuevo proyecto en México hacia el 2026.
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