Cuando una falla de agua, gas, electricidad o calefacción deja sin servicio a un condominio, townhouse o comunidad administrada por una HOA en California, el impacto puede sentirse de inmediato dentro de cada hogar. Una situación de este tipo impide preparar alimentos, usar agua caliente, cargar dispositivos, cumplir con el trabajo remoto o cuidar adecuadamente a un adulto mayor, entre otras complicaciones cotidianas. Ante un desperfecto que parece haber comenzado en una tubería, cableado u otra instalación compartida, surge una pregunta clave entre los propietarios: ¿quién debe cubrir los gastos, la asociación de propietarios o el dueño de la vivienda? La respuesta está vinculada al origen del problema y a las reglas establecidas en los documentos de la comunidad.
El gobernador Gavin Newsom firmó el 31 de agosto de 2026 la AB 1892, presentada por la asambleísta Laurie Davies, republicana de Laguna Niguel. La norma actualiza disposiciones del Davis-Stirling Common Interest Development Act, la legislación que regula las asociaciones de propietarios —conocidas como HOA por sus siglas en inglés— y las comunidades de interés común en California.
La medida aclara qué obligaciones tiene una HOA cuando se suspenden servicios esenciales a causa de una falla que comienza en espacios compartidos. También incorpora cambios en los plazos de aviso para elecciones de juntas directivas y en las reglas sobre votaciones electrónicas.
SI SE CORTA EL AGUA, LUZ O GAS, ¿QUIÉN PAGA?
La AB 1892 establece que una HOA debe ejecutar las reparaciones o reemplazos necesarios para recuperar el servicio de gas, calefacción, agua o electricidad cuando el inconveniente se origine en un área común de la comunidad.
Esa obligación puede mantenerse incluso si el daño avanza luego hacia una unidad privada o hacia un espacio de uso exclusivo vinculado a una vivienda. Podría ocurrir, por ejemplo, cuando una tubería compartida atraviesa una pared, un patio exclusivo o una conexión utilizada por varios condominios. No solo importa dónde se descubre el desperfecto final: también cuenta el punto donde comenzó la interrupción.
| Situación | ¿Quién asume la responsabilidad? |
|---|---|
| La interrupción comienza en un área común | La HOA debe encargarse de las reparaciones o reemplazos necesarios para restablecer el servicio |
| La falla luego se extiende a una vivienda o área de uso exclusivo | La HOA puede mantener la responsabilidad, si se cumplen las condiciones de la ley |
| El componente debe ser reparado, mantenido o reemplazado por una utility | La responsabilidad corresponde al proveedor del servicio, según la ley |
| Los CC&Rs de la comunidad establecen una excepción válida | Se debe revisar la declaración y los documentos de gobierno de la comunidad |
| La familia debe mudarse temporalmente mientras se hacen los trabajos | El propietario afectado asume los gastos de reubicación temporal |
La reforma no convierte a la asociación en responsable de cualquier apagón, fuga o suspensión del suministro. Si el tramo afectado corresponde legalmente a una compañía de servicios públicos, una empresa privada u otra entidad proveedora, la atención continúa bajo su responsabilidad. También es necesario revisar los CC&Rs (Covenants, Conditions and Restrictions), que son las reglas registradas para el funcionamiento de cada desarrollo residencial.
Esto tiene especial peso en un estado donde millones de personas residen en condominios, townhomes y urbanizaciones planificadas con infraestructura compartida. Para muchos hogares latinos, entender esas reglas resulta esencial antes de enfrentar una emergencia en plena jornada laboral, durante el regreso de clases o en una semana de altas temperaturas.
Con esta nueva ley, California modifica ciertas reglas para las HOA (Foto: AP)
LA HOA DEBE INICIAR EL PROCESO EN 14 DÍAS
Uno de los aspectos más prácticos de la norma es el plazo para comenzar a actuar. Cuando la atención del problema corresponda a la asociación, la junta directiva debe iniciar el trámite de reparación o reemplazo dentro de los 14 días posteriores a la suspensión del suministro.
Eso no quiere decir que el agua, gas o servicio eléctrico tenga que quedar completamente restaurado en dos semanas. La obligación consiste en poner en marcha formalmente el proceso, que puede incluir inspecciones, contratación de profesionales, permisos, cotizaciones, medidas de seguridad y coordinación con la compañía correspondiente.
El cambio legislativo se relaciona con una fuga de gas ocurrida en 2024 en el complejo La Veta Monterey Condominium, en la ciudad de Orange. En ese caso, residentes permanecieron sin gas ni agua caliente durante meses mientras existían desacuerdos sobre quién debía asumir los trabajos y cómo debían realizarse.
Ante una falla que parezca provenir de una zona compartida, los propietarios pueden tomar varias medidas desde el primer día:
- Guardar correos electrónicos, mensajes, avisos y documentos enviados por la administración.
- Tomar fotos o videos de filtraciones, daños visibles o condiciones inseguras.
- Pedir por escrito un número de caso, la fecha de inspección y el plan de trabajo.
- Revisar los CC&Rs, las reglas de mantenimiento y la póliza de seguro de la unidad.
- Comunicarse con la utility cuando exista un riesgo vinculado al gas, electricidad o agua.
- Llamar al 911 o al número de emergencia de la compañía de gas si hay olor a gas, silbidos, mareos o una situación peligrosa.
FINANCIAMIENTO Y FALTA DE QUÓRUM
Si la asociación no cuenta con reservas suficientes para pagar los trabajos, la junta puede obtener financiamiento competitivo de una entidad financiera y establecer una evaluación especial de emergencia, conocida en inglés como emergency special assessment, para devolver el préstamo.
Ese crédito no requiere una votación de los propietarios, aunque la junta debe cumplir ciertas condiciones antes de solicitarlo. Debe aprobar una resolución escrita que explique:
- La naturaleza de los gastos que enfrenta la HOA.
- La razón por la que las reservas disponibles no alcanzan.
- La necesidad de obtener financiamiento para completar las obras.
La resolución debe distribuirse entre los miembros junto con el aviso de la evaluación especial de emergencia.
La norma también contempla un escenario frecuente en comunidades con poca participación: que la junta no consiga el quórum necesario para decidir el inicio de los trabajos dentro del plazo de 14 días. En la siguiente reunión convocada correctamente, los requisitos de quórum pueden reducirse para permitir que los directores presentes aprueben el comienzo de las labores.
Esa flexibilización tiene un alcance limitado. Solo puede utilizarse para votar el inicio del proceso de reparación previsto por la ley. Además, los integrantes del directorio pueden emitir su voto de manera electrónica, incluso por correo electrónico, y los registros deben conservarse como parte de los archivos oficiales de la HOA.
EL DUEÑO PAGA LA REUBICACIÓN TEMPORAL
La AB 1892 marca una diferencia relevante entre el costo de reparar la falla y el gasto de salir temporalmente de la vivienda. Aunque la asociación deba restaurar un servicio cuya interrupción se originó en un espacio común, el propietario afectado deberá asumir los desembolsos de alojamiento provisional.
Por ejemplo, si una fuga obliga a cerrar el suministro de agua de un condominio o si una intervención en las líneas de gas impide que una familia permanezca en casa durante varios días, el pago de hotel, alquiler temporal, comidas adicionales, transporte o almacenamiento no pasa automáticamente a la HOA.
| Responsable | Obligación principal bajo la norma |
|---|---|
| HOA | Reparar o reemplazar componentes necesarios para restablecer gas, calefacción, agua o electricidad cuando la interrupción comienza en un área común |
| Proveedor de servicios | Mantener, reparar o reemplazar infraestructura cuya atención le corresponda legalmente |
| Propietario afectado | Asumir los costos de reubicación temporal durante las reparaciones atribuidas a la HOA |
| Comunidad y propietarios | Revisar CC&Rs, reglas internas, seguros y comunicaciones oficiales de la asociación |
Por ello, conviene que cada dueño verifique con anticipación si su seguro de vivienda, como una póliza HO-6 para condominios, contempla cobertura por loss of use o gastos adicionales de vivienda. La protección real depende de las condiciones contratadas, los límites, el deducible y la causa del daño.
CAMBIOS EN ELECCIONES DE HOA
La nueva legislación no se enfoca exclusivamente en los cortes de servicios. También modifica los plazos aplicables cuando una asociación busca elegir a miembros de la junta por aclamación, una alternativa disponible si existe el mismo número de candidatos calificados —o menos— que puestos vacantes.
La aclamación no ocurre de forma automática. La comunidad debe reunir los requisitos exigidos, entre ellos haber realizado una elección regular de directores durante los tres años previos y cumplir las notificaciones establecidas.
| Regla | Plazo establecido por AB 1892 |
|---|---|
| Aviso inicial sobre la elección y el proceso de nominación para una elección por aclamación | Al menos 30 días antes de la fecha límite para presentar candidaturas |
| Aviso recordatorio | No menos de 10 días antes de la fecha límite |
| Comunicación tras recibir una nominación | Dentro de 7 días hábiles |
| Aviso individual para miembros que votarán mediante boleta secreta electrónica | A más tardar 30 días antes de la elección |
| Entrega de boletas en elecciones no electrónicas | Al menos 30 días antes de la fecha límite de votación |
Antes de AB 1892, el primer aviso de una elección por aclamación debía enviarse al menos 90 días antes del cierre de nominaciones. Con el ajuste, el periodo se reduce a 30 días y el recordatorio debe llegar, como mínimo, 10 días antes de la fecha límite.
La norma también precisa que el aviso individual para una votación electrónica debe entregarse a cada miembro que utilice esa modalidad a más tardar 30 días antes de la elección. Si la comunidad no cuenta con el correo electrónico de una persona habilitada para votar al momento de distribuir las boletas, deberá enviarle una papeleta secreta por escrito.
El gobernador de California, Gavin Newsom, firmó esta ley el pasado 31 de agosto (Foto: AFP)
¿QUÉ DEBEN REVISAR LOS PROPIETARIOS?
Para los propietarios hispanos que viven en comunidades con HOA —desde complejos de condominios en Orange County y Los Ángeles hasta desarrollos residenciales de Riverside, San Diego, Fresno o Sacramento—, la AB 1892 ofrece una ruta más clara ante una suspensión de servicios que nace en infraestructura compartida.
La recomendación principal es no quedarse solo con explicaciones verbales de la administración, la junta o los vecinos. Pida documentos, solicite por escrito información sobre el origen de la falla y revise los CC&Rs de su comunidad. En California, esos documentos pueden distribuir responsabilidades de mantenimiento, pero no pueden eliminar las obligaciones que la ley atribuye a una HOA o a la empresa proveedora.
En términos sencillos, la AB 1892 refuerza una regla central: si el corte de agua, gas, electricidad o calefacción comenzó en una zona común, la asociación debe encargarse de las reparaciones necesarias para restablecer el servicio, salvo las excepciones previstas. Sin embargo, el costo de una reubicación temporal continúa siendo responsabilidad del propietario afectado, un punto que puede tener un impacto importante para una familia que deba dejar su vivienda mientras se realizan las obras.
