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Se publicó el nuevo Decreto Legislativo 1568, el cual regula las propiedades horizontales, es decir, los terrenos donde viven una pluralidad de personas y que comparten espacios comunes, como edificios o quintas. Uno de los cambios más importantes realizados, sin embargo, tiene que ver con el tratamiento de las personas que adeudan cuotas de mantenimiento, a quienes sería más fácil cobrarles lo adeudado.
El artículo 30 del Decreto establece que, ante la falta de pago de las cuotas de mantenimiento, la Junta de Propietarios puede acordar poner una carga en la partida registral de la “unidad inmobiliaria” del deudor, sea esta una casa, en el caso de una quinta, o un departamento, en el caso de un edificio.
Al respecto, Jorge Reátegui , socio del estudio Hernández & Cía, señaló que “no se ha especificado cual es la naturaleza de la carga”, por lo que aún no hay seguridad si funcionaría como cuando un banco impone un embargo a un inmueble para asegurar sus deudas.
El abogado, además, señala que no se especifica si esta carga también sería aplicable al inmueble cuando el deudor es una persona alquilando el departamento y no el propietario mismo.
Esto deberá ser aclarado en el reglamento, por lo que aún no se conoce el alcance de la figura, ni el poder que tendría la Junta de Propietarios.
Luis Aliaga, asociado principal del estudio PPU, señala que esta norma ha reforzado algo las acciones para evitar una situación que muchos edificios padecen al dar mecanismos específicos para que los morosos paguen, indicando que, además, se ha creado un “registro de deudores”.
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Cobros judiciales
La norma, además, establece que los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes “son títulos ejecutivos”, con base en los cuales se puede iniciar un Proceso Único de Ejecución.
Estos son procesos de muy corta duración ante el Poder Judicial, hechos con el propósito de lograr el cobro de deudas de manera expedita. Por ejemplo, el deudor solo tiene cinco días luego de notificado para responder a los alegatos de los que buscan ejecutar su título, y solo puede fundamentarse en que el título es falso, que la deuda es inexigible o ilíquida o que la obligación ya está extinta.
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Otros derechos
El nuevo Decreto también regula el derecho a la “sobreelevación”, es decir, el que permite a los propietarios a construir pisos por encima o debajo de su propiedad.
El Decreto señala que toda nueva construcción “no debe afectar la estructura de la edificación existente ni contravenir los parámetros urbanísticos y edificatorios”.
Aliaga, indica, además, que la nueva norma pone más “candados” a las decisiones de la Junta de Propietarios“.
Antes, algunas decisiones se podían tomar con dos tercios de votos en un sentido, ahora dicho porcentaje ha subido a 75%”.
Por su parte, Dulmer Malca, asociado del estudio Mur, señala que este incremento también se aplica para la desafectación de zonas comunes.
“Cuando se desafecta un área común esta deja de serlo y pasa a ser de propiedad exclusiva. Ahora se requiere de un acuerdo del 75% de la Junta de Propietarios, en un intento de darle más legitimidad a la figura. Sin embargo, será difícil llegar a este nivel de consenso”, indica el abogado.
Malca además señala que ahora se ha creado la “propiedad horizontal de hecho”. Según indica el abogado, anteriormente, para fijar una propiedad horizontal se tenía que inscribir el reglamento interno de la junta en los registros públicos. Sin embargo, la propiedad horizontal de hecho permite a las personas desarrollarse en una propiedad de este tipo donde no hay el acuerdo de un reglamento interno.