Se alistan bonos de vivienda “diferenciados” por regiones, ¿en qué consistirá?

“La idea es generar incentivos para el acceso al crédito de familias de bajos recursos en provincias donde no impactó el BFH, porque hoy es igual para todos. No es lo mismo construir en Lima, en la Sierra o la Selva. En las próximas semanas debería estar listo”, señala el funcionario.

A consideración de los gremios inmobiliarios, la propuesta es interesante. Sin embargo, creen que la fijación de los valores –tanto del bono como de la vivienda– no pueden darse en torno a una única variable. ¿Qué más debería considerase? Gestión te lo explica.

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Idea mejorable

Actualmente, el programa Techo Propio permite que familias con ingresos mensuales que no superen los S/ 3,715, para comprar viviendas, y S/ 2,706, para mejorar su hogar, accedan al BFH. Este subsidio puede llegar hasta los S/ 44,805 en el caso de adquisición de viviendas.

De acuerdo con Navarro, este criterio único para todo el país ha ocasionado que haya regiones donde Techo Propio no se expanda como se pretendía. Si se revisan los desembolsos históricos de BFH, Madre de Dios es la región que menos colocaciones registra. Además, no entrega un bono de este tipo desde antes de la pandemia (ver tabla).

Para el MVCS casos críticos como el de Madre de Dios se explican no solo por el estándar, sino por el alto costo de los insumos de construcción en tiempos recientes. “Esa es la razón por la que no se ha colocado (lo esperado). En varias regiones están por encima del valor del bono. Lo que estamos haciendo, a partir de los costos de los materiales, es estimar cuánto debería ser el BFH para atraer la inversión”, refiere Navarro.

Según el viceministro, lo que se hará con el nuevo esquema es dividir a las regiones en máximo cinco grupos, que tendrán valores únicos de bonos y vivienda para sus distintas modalidades. Para los gremios inmobiliarios consultados, la propuesta es favorable, pero debe tomar en cuenta otras variables además del costo de los insumos.

“La búsqueda de un estímulo para las regiones donde hay baja colocación no se cumplirá sin un mecanismo de actualización periódica del valor de vivienda y los bonos”, señala, por ejemplo, Guido Valdivia, director ejecutivo de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).

Valdivia explica que un esquema diferenciado no se puede armar solo considerando el precio de los materiales, ya que hace falta reconocer que los ingresos son variables también en todo el país.

“Si eso no se hace previamente, se multiplicará el problema. Hoy lo que ocurre es que la diferencia entre la capacidad de pago y el precio del valor estándar no cubre el subsidio”, refiere.

Desde de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) coinciden. “El nivel de ingresos es más relevante que el costo de materiales. Es crucial de cara al crédito hipotecario, recordemos que el bono incrementa el ahorro para la cuota inicial”, señala Jose Espantoso, su presidente.

Para Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI), si bien la diferenciación es justa y necesaria para diversificar la oferta nacional, el MVCS no puede ignorar que hay terrenos para vivienda social que no están listos para construirse de forma inmediata.

“Los materiales en la selva pueden costar hasta 45% más que el promedio y en la sierra las lluvias te obligan a planificar de forma distinta. Eso es relevante, pero también lo es el acceso a servicios, como agua y desagüe. Las Entidades Prestadoras de Servicios de Saneamiento (EPS) deberían revisar soluciones propias (de los promotores) para cubrir esa necesidad”, apunta.

Los tres voceros del sector inmobiliario coinciden en que ambos mecanismos podrían estar incluidos en lo que llaman una ley de financiamiento habitacional. Para Lecaros, esta posible norma debería fijar al menos una predictibilidad de dos años respecto al valor de los bonos.

Valdivia agrega que también debería fijarse que se calculen en base a la ejecución del año previo. “Hoy suben los bonos en base al presupuesto disponible. Eso no estimula la oferta porque no amortiza la subida de precios”, recalca.

“Esa propuesta de ley no es más que buscar que todos los actores del sector, incluido el MVCS y otros ministerios, establezcamos una mesa ejecutiva analizando la producción anual y fijar así cuál debe ser el mejor valor asignado para todos los programas de vivienda”, agrega Espantoso.

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Bono canon

A finales de enero, en aras de promover Techo Propio, el MVCS modificó el procedimiento del canon de gobiernos regionales y locales para que estén autorizados a usar esos recursos para financiar BFH, bajo el programa “Salvando Vidas”.

De esta manera, previa aprobación del consejo respectivo, podrán cambiar los valores estándar del BFH para todas sus modalidades con el objetivo de promover su uso en sus jurisdicciones.

Sobre ello, el viceministro de Vivienda y Urbanismo explica a Gestión que la idea es facilitar recursos extra a los que destina el Estado al BFH. “Es un financiamiento adicional, al margen de lo que asigna el Tesoro Público. Es valioso porque contribuye a reducir el déficit habitacional”, detalla Navarro.

El funcionario señaló también que ya se hizo el primer desembolso a partir de un convenio con la región Arequipa. En total ya se destinaron casi S/ 28 millones para ofrecer 1,000 bonos en la región. Esperan cerrar acuerdos con las regiones de Tacna, Cusco y La Libertad en el corto plazo.

Al igual que con el bono diferenciado, Valdivia de Capeco considera que la estructura del bono canon puede afinarse. “Es un buen mecanismo, pero es débil la institucional del MVCS en ello. Todo depende de un convenio, sobre el que una gestión posterior puede venir y frenar. Así el gobierno regional tampoco se siente gestor del proyecto”, señala el director ejecutivo del gremio.

Lecaros precisa que lo advertido por Capeco sería en el caso que los gobiernos subnacionales busquen modificar el valor del BFH. “Si no van a variar sus montos, no firman convenio. Lo cierto es que el MVCS debe acompañar la aprobación de los proyectos para que no se alargue el proceso y contribuya realmente a reducir el déficit habitacional”, comenta.

Desde ASEI por su lado recuerdan que este mecanismo ya existe, pero a la fecha se ha impulsado bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio, cuando debería enfocarse en la adquisición de vivienda nueva. “Sirve para combatir el déficit cualitativo de vivienda, pero el Estado debe poner énfasis en hacer programas Techo Propio desde cero”, recalca Espantoso.

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SOBRE EL AUTOR

Alessandro Azurín

Licenciado en Periodismo por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Parte del equipo fundador del medio digital Sudaca. Experiencia en cobertura política, social y económica peruana.