¿Cómo desalojar al ocupante ilegítimo?

En tiempos de vorágine inmobiliaria, unos de los negocios más importantes es el arrendamiento.  Se trata de un contrato sencillo, con una regulación detallada en el Código Civil.  Salvo algunos aspectos que serán materia de comentario en otra oportunidad, diría que en general contamos en el Perú con un buen tratamiento del arrendamiento. Una de las obligaciones derivadas de este negocio es que el arrendatario (quien ha recibido el bien temporalmente) debe devolver el predio al terminar el contrato, sea por vencimiento del plazo o por una conclusión anticipada, por ejemplo, ante la falta de pago de la renta o por otro incumplimiento. Aquí está el punto crítico.

Si el arrendatario no tiene voluntad de devolver el bien, el arrendador no puede retirarlo por su cuenta. Necesariamente tiene que ir a juicio, y dependiendo del argumento que invoque el ocupante tendrá que demandar un desalojo, una acción reivindicatoria u otro proceso más complejo ante el Poder Judicial.  Estamos hablando de juicios que toman entre 3 y 4 años.  Es el tiempo que usualmente demora definir si el demandante tiene o no derecho a que se le entregue el inmueble. El lanzamiento físico no demora mucho, lo que tarda es la sentencia que ordena la devolución. Durante este período el poseedor rebelde seguirá usando el bien, probablemente sin pagar renta alguna, mientras que el dueño habrá perdido varias oportunidades de negocio.

Es indiscutible que los arrendadores no deben ejercer justicia por mano propia y retirar directamente a los ocupantes. También es verdad que la lentitud y desconfianza que acompañan al Poder Judicial son problemas que no se van a resolver fácilmente.  La solución es el arbitraje que se debe incorporar en los contratos de arrendamiento.

A través del arbitraje un juez privado define en algunas semanas si corresponde o no la devolución del bien. El árbitro no puede ejecutar el lanzamiento porque carece de fuerza pública, pero la decisión del arbitraje (laudo) es como una sentencia de la Corte Suprema, la cual habrá que llevar ante un juez ejecutor (del Poder Judicial) para que realice el lanzamiento forzado, sin atender repartos u objeciones del poseedor.

El arbitraje para estos fines se debe pactar con reglas muy sencillas, sin dejar nada que requiera nuevos acuerdos posteriores. Se debe convenir un arbitraje de (1) un juez, serio e imparcial, a quien se puede designar de antemano (con nombre y apellido). Se debe convenir un procedimiento muy breve para que este juez emita su sentencia en días o semanas. También es importante asegurar con ciertos pactos que la sentencia del arbitraje no será cuestionada. Para ello se debe consignar, por ejemplo, que cualquier acción que el poseedor quiera seguir contra el laudo requerirá el abono previo de una fuerte suma.  Finalmente, las notificaciones del proceso siempre deben realizarse en el mismo predio, de modo tal que se pueda ejecutar el laudo contra cualquier poseedor que sobrevenga al demandado.    

El juez privado va a cobrar un honorario lógicamente, y si se encarga el proceso a una entidad arbitral el gasto será mayor.  Sin embargo, comparativamente el daño que sufre el arrendador en la espera e incertidumbre de un pronunciamiento judicial es mucho más gravoso. Si esta solución se extiende, los arbitrajes se especializarán en desalojos y sus precios deberían bajar.  En definitiva, es muy útil incorporar la cláusula arbitral en los arrendamientos.