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La semana pasada, Gestión dio cuenta que el porcentaje de alquileres de viviendas que se pagan en dólares subió de 50% a 70% este año a medida que los propietarios buscan proteger su patrimonio del alza del tipo de cambio, según datos de Inquilinos Morosos SAC.
Lo que implica que 7 de cada 10 alquileres de viviendas -ahora- se pagan en dólares.
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A esta situación se suma la inclusión de cláusulas legales específicas en los contratos de alquiler para el desalojo, en caso el inquilino deje de pagar o -en el peor de los escenarios- pretenda quedarse con la propiedad.
Ante ello, ¿cuáles son las más usadas y bajo qué conceptos se activan? De acuerdo a la legislación vigente existen -según explicó a Gestión el asociado senior en Miranda & Amado, Luis Francisco Paz- hasta cuatro armas legales. Estas son:
- Proceso ordinario, previsto desde 1993 en el Código Procesal Civil
- Proceso único de ejecución de desalojo, creado el 2015
- Allanamiento anticipado, incorporado entre el 2013 y 2014
- Desalojo con intervención notarial conocido popularmente como el desalojo ‘express’, que vio luz el 2019
De las cuatro, el más usado -añadió- es la cláusula de allanamiento anticipado.
“Lo que busca está cláusula -que se recomienda añadir en los contratos de arrendamiento- es reducir el tiempo que toma probar ante la autoridad judicial si corresponde o no un desalojo ya que se puede iniciar el proceso de desalojo -por esta cláusula- únicamente por dos motivos: o por que ya terminó el contrato (el plazo previsto en el contrato ya venció) o la renta no ha sido pagada”, explicó.
A reglón seguido, precisó que este mecanismo legal reduce el debate ante la autoridad judicial (Poder Judicial) ya que ata al inquilino para no poder refutar la demanda de desalojo. “Solo podrá refutarlo (ante el juez) en caso de que ya pagó la renta o que el plazo del contrato de alquiler aún no ha vencido”, agregó.
En caso el inquilino refute ante el juez -indicó el abogado- que se ha hecho una adenda o que no se le ha reembolsado los desperfectos realizados a la casa alquilada por lo que está reteniendo el inmueble, entre otros alegatos que podrían plantearse en un proceso ordinario de desalojo, no surtirían efecto.
Respecto al desalojo notarial -conocido popularmente como el desalojo ‘express’- debido a la pandemia, no han habido muchas experiencias en su implementación.
“Tras su promulgación se comenzó a incluirla en los contratos de alquiler hasta que llegó la pandemia. Lo que sí está ocurriendo y lo vemos mucho en los clientes, es que nos piden incorporar está cláusula en los contratos de alquiler. Seguramente el ejercicio de está cláusula se va verificar en los próximos años. Muchos notarios incluso me comentan que no hay mucha experiencia y las pocas demandas presentadas, han estado mal planteadas”, puntualizó.
Como se recuerda está arma legal implica la participación de un notario en una primera etapa pasa ser trasladada -para su decisión final- al juez de paz letrado (Poder Judicial) que emite la orden de desalojo.
El menos usado -añadió- es el proceso único de ejecución de desalojo creado el 2015, que tiene una virtud que a diferencia de las otras, la resolución en primera instancia del juez se ejecuta por más que el inquilino apele. ¿Por qué no se usa? debido a que es muy ritualista, ya que se activa con formularios del Fondo Mivivienda, que tienen que ser firmados por un notario.
“Lo ideal es que este beneficio (de que la resolución en primera instancia del juez se ejecute) se amplia para los otros mecanismos legales”.
-Cuánto tiempo toma el desalojo-
¿Cuál es el tiempo promedio/estimado en la que se podría concretar el desalojo del inquilino moroso, tomando en cuenta que se tendrá que pasar necesariamente por el Poder Judicial en cualquiera de las cuatro opciones?
Al respecto, el abogado manifestó que si se inicia un proceso de desalojo con la cláusula de allanamiento anticipado se podría tener un pronunciamiento judicial en primera instancia, de 6 a 8 meses e incluso podría llegar a un año. No obstante, si se apela puede tomar -tomando en cuenta la segunda instancia- hasta 2 años.
En cambio, sin cláusula de allanamiento anticipado (desalojo ordinario) o existiendo la cláusula pero no se pueda aplicar, el pronunciamiento judicial toma hasta 4 años.
“El gran problema es el Poder Judicial que se ha ralentizado a efectos de la pandemia, por lo que muchas causas están en cola lo que retrasa los pronunciamiento judiciales para el desalojo. Es como una cola de banco, hay que esperar para ser atendido”.
El especialista subrayó que -lo que ha repuntado- son las renegociaciones de contratos ante incumplimientos, que no necesariamente ha terminando en un proceso de desalojo. “A veces es mejor un mal arreglo, que un juicio”.
La lentitud del Poder Judicial, que se ha agudizado tras la pandemia -agregó el gerente de Inquilinos Morosos SAC, Carlos Chueca- genera que muchos propietarios terminen perdiendo sus inmuebles.
“El Poder Judicial puede ser un martirio, sin contar todas las leguleyadas o argucias que se utiliza para ganar o alargar un juicio. Uno de los principales problemas que afronta el mercado de alquiler en el Perú es que se crean normas como si fueran la respuesta para atacar la morosidad o la intención de arrebatar una propiedad de malos inquilinos, cuando no es así”, específico.
Ello se ve -dijo- en el desalojo con intervención notarial conocido popularmente como el desalojo ‘express’ ya que no es verdad que el desalojo puede tomar 15 días, pues en la práctica se requiere una decisión judicial tras el proceso notarial, que toma mucho más tiempo por la alta carga procesal del Poder Judicial. “A lo que se suman las apelaciones”.
Nota:
- Lo aconsejable es que los contratos de arrendamientos incluyan al final ambas cláusulas: de allanamiento anticipado y de desalojo con intervención notarial. “No son incompatibles entre sí. Por el contrario van a permitir usar caminos alternativos al desalojo ordinario que puede tomar hasta 4 años. Se debe incluir en el contrato que el propietario tiene alternativamente a su discreción la posibilidad de acudir a uno y otro camino según sus intereses”, dijo Luis Francisco Paz.
- No se puede activar las dos clausulas de manera simultanea, en caso de iniciarse un proceso de desalojo y lo tenga incluido en el contrato. “No se puede tramitar un proceso de la misma causa en dos instancias distintas, ya que se va a truncar. Al momento de incumplimiento se deberá analizar por cual camino apostar”.
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