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A pesar del actual contexto económico provocado por la pandemia del COVID-19, es un buen momento para comprar una vivienda. Según especialistas, las tasas de interés están a niveles competitivos, además, las entidades financieras están ofreciendo productos con mayor flexibilidad.
Nicolás Labarthe, director comercial de V&V Grupo Inmobiliario dice a Gestión.pe que las tasas de interés de los créditos hipotecarios pasaron del 7% a un 4.5% y 5.5%. “Un punto menos de tasa, genera una reducción del 12% en la cuota”, indicó.
Del mismo modo, existen diversas modalidades de pago: crédito directo entre la inmobiliaria y el cliente, que incluso puede incluir un pago sin intereses, de acuerdo con el avance de la obra. Asimismo, existen opciones para las personas que no tienen historial crediticio, pero tienen la forma de sustentar sus ingresos.
El mercado inmobiliario es uno de los más importantes del país por la cantidad de proyectos que existen. Ante ello, es necesario que los próximos propietarios conozcan las alternativas que ofrece el sistema financiero para que puedan adquirir una vivienda, probablemente una de las decisiones más importantes.
Existen diversos mecanismos para acceder a un financiamiento de una vivienda. Partiendo desde la premisa de los siguientes requisitos: ser peruano, ser mayor de 18 años y trabajar de manera dependiente o independiente.
Créditos hipotecarios
La alternativa más conocida es sin duda el financiamiento a través de un banco. En la actualidad vienen ofreciendo tasas de interés desde el 4.5% hasta el 10% dependiendo del perfil de cada cliente.
Jorge Gallo, docente de la Facultad de Ciencias Administrativas y Económicas de la Universidad de Piura señala que la banca múltiple concentra casi el 80% de los créditos del sistema financiero formal y este está dirigido principalmente a personas con historial crediticio.
Las instituciones financieras pueden financiar entre 80% a 90% del valor del inmueble. Además, se deberá abonar una cuota inicial que parte del 10% como mínimo para la compra de la primera vivienda. Sin embargo, algunos bancos ofertan hasta el 5% de inicial y financian las cuotas de pago en 20, 25 y hasta 30 años.
Una vez aprobado el préstamo, el desembolso se realiza casi de manera inmediata y este puede solicitarse en soles o dólares. Para calificar en los bancos, es necesario contar con boletas de pago de quinta categoría y tener sueldos mayores a los S/ 2,500 brutos.
Créditos para independientes
Las microfinancieras, como Cajas Municipales y cooperativas también ofrecen créditos hipotecarios, principalmente a las personas que trabajan de forma independiente, que puede ser formal o no. Sin embargo, los montos de financiamiento suelen ser menores, cuota inicial mayor al 20% y las tasas de interés pueden llegar a un 8% o 12% porque existe un mayor riesgo.
“Hay financieras y cooperativas que dan créditos hipotecarios. Si bien los requisitos serán más accesibles para independientes, la tasa de interés subirá”, comentó Carlos Vourakis, Director Comercial de Properati en Perú.
En tanto, Gallo mencionó que la tasa de interés que se cobra está en función del riesgo y costo operativo. “El riesgo cambia porque es una persona que no tiene cómo demostrar ingresos. Es necesario hacer un cálculo que responde a un sistema que han definido las microfinancieras, pero que no llega a ser exacto”, expuso.
Otro método que ofrecen las entidades financieras, principalmente los bancos es el denominado “Plan de Ahorro” o “Ahorro Casa”, en el cual si el cliente no tiene cómo demostrar sus ingresos, deberá realizar un depósito mensual que le confíe al banco que cumplirá con la mensualidad de las cuotas.
“Es importante porque sirve para el récord crediticio de los independientes. Este plan de ahorro da la idea al sistema de que la persona puede tener una capacidad de pago futura”, indicó Gallo.
Por ejemplo, si el departamento tiene un valor de US$ 100,000 con una inicial del 20%, se debe realizar un pago mensual durante unos meses para demostrar al banco que existe una capacidad de ahorro y crédito para un plazo más largo. “El banco da una carta de aprobación que se pagarán las cuotas”, dijo Vourakis.
“En Properati asesoramos a los clientes, los acompañamos en el proceso desde que seleccionan el inmueble, separan, obtienen su crédito, firman su minuta, desembolsan su inicial. Todo de manera gratuita”, comentó.
En cuanto a la cuota inicial, esta puede variar. Para los dependientes puede iniciar desde el 5% o 10%. Para los independientes 20%, mientras que los independientes sin sustento puede llegar hasta un 30%.
Fondo Mi Vivienda
Crédito Mi Vivienda
El Fondo MiVivienda (FMV) ofrece el crédito Mi Vivienda que es canalizado a través de Instituciones Financieras Intermediarias (IFI) para que una persona pueda comprar una vivienda, construir sobre un terreno o realizar mejoras a su propiedad. Para la compra de la casa propia y acceder al fondo no se debe ser propietario o copropietario de ningún inmueble a nivel nacional.
Este crédito puede solicitarse únicamente en soles y tiene un monto máximo y mínimo de financiamiento en un plazo entre cinco y veinte años. La vivienda debe tener un valor en el rango de entre S/ 61,200 y S/ 436,100. Se debe contar con el 7.5% de inicial y no tener pagos pendientes con el FMV.
" El crédito Mi Vivienda tiene el Bono del Buen pagador por parte del Estado y el Bono verde que, si lo proyecta la unidad inmobiliaria, tiene una certificación, y así acceder a un 10% a 15% de ahorro en la cuota mensual que debería de pagar”, dijo el representante de Properati.
Techo Propio
El programa Techo Propio está destinado a las familias con ingresos mensuales menores a los S/ 3,715 para comprar una casa en venta o S/ 2,706 para construir su casa o mejorarla. Todos los proyectos de construcción deben contar con servicios básicos de luz, agua y desagüe.
“Techo Propio ha aumentado el subsidio a S/ 37,600 soles en casas que cuestan S/ 80,000, lo cual representa el 40% o 50% del total del valor de la vivienda. Está funcionando muy bien. En el caso del Fondo Mi Vivienda, está financiando una tasa hasta dos puntos”, comentó Labarthe de V&V Grupo Inmobiliario que lanzará dos programas del programa Techo Propio este año.
Créditos directos
La tercera forma es el crédito directo. Algunas inmobiliarias tienen la capacidad económica de poder financiar directamente el inmueble. Inician su proyecto en el 2021 y lo terminan el 2023. En ese lapso de tiempo el usuario podrá pagar el inmueble sin intereses de manera directa a la inmobiliaria.
“Se firma la minuta con 20% de inicial, se hace un cronograma de pagos de forma mensual o bimestral. La única condición es que terminas de pagar el inmueble antes de la entrega del departamento”, declara el representante de Properati.
Dificultades
Labarthe menciona que el gran problema del negocio inmobiliario no es la demanda, sino la calificación crediticia de las personas interesadas. “Es necesario formalizar la economía y que los bancos atiendan la informalidad que existe. Mucha gente podría comprar, pero como se encuentran en el mercado informal es difícil que accedan a un crédito. Incluso, tienen el 50% de inicial y no pueden obtener el financiamiento de la vivienda”, comentó.