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Felipe Boisset Maldonado
Socio en Rebaza, Alcázar & De Las Casas
La utilización de activos inmobiliarios productivos como fuente de financiamiento vía el mercado de valores no es una novedad en nuestro país, sin embargo, sí es una práctica cuya utilización viene en incremento con muy buena recepción por parte de inversionistas institucionales.
Existen muchas empresas que buscan financiamiento para proyectos inmobiliarios o para generar eventos de liquidez derivados de los flujos de arrendamientos o usufructos.
En cualquiera de los casos, existe la opción para los que reciben o recibirán los flujos de dichos inmuebles a buscar alternativas de financiamiento en el mercado de capitales, precisamente mediante la emisión de bonos: vía oferta pública u oferta privada.
La estructura general de la transacción consiste en aislar los flujos futuros que serán generados por los activos inmobiliarios mediante su transferencia a un fideicomiso, realizar la emisión de los bonos y colocarlos vía el mercado de capitales. El repago de los bonos se efectuaría exclusivamente con los mencionados flujos; con las protecciones que esto genera.
Existen distintas modalidades para implementar la estructura, pero quizás la más atractiva hoy por hoy sea la del fideicomiso de titulización. Mediante esta modalidad los flujos futuros que serán generados por los activos inmobiliarios son transferidos a un fideicomiso de titulización a cargo de una entidad bancaria o entidades independientes con autorización para actuar como tales. Los bonos son emitidos mediante oferta pública u oferta privada dirigida a inversionistas institucionales; y dicha emisión es realizada por el mismo fideicomiso. Con esto el acreedor del bono tiene recurso contra el mismo flujo inmobiliario (además pueden constituirse garantías específicas).
Dentro de los grandes beneficios tributarios que tiene esta modalidad está el hecho que no se aplican las normas de subcapitalización para la deducibilidad de intereses, con ello se puede “independizar” la capacidad de endeudamiento de la empresa con la del proyecto o el evento de liquidez. Asimismo, el crédito fiscal acumulado en el fideicomiso puede ser materia de restitución a la empresa originadora y utilizarlo en otras operaciones.
Finalmente, cabe mencionar que las compañías de seguros vienen mostrando mucho interés por adquirir este tipo de instrumentos.