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Los precios de la vivienda en el mundo rico están creciendo a su ritmo más rápido en 30 años. Los de Estados Unidos aumentaron un récord de 19.7% en el año hasta julio, según cifras publicadas el 28 de setiembre. Los precios de la vivienda medidos en relación con los ingresos están por encima de sus promedios a largo plazo en tres cuartas partes de los países de la OCDE. Los legisladores de casi todas partes están bajo una presión cada vez mayor para hacer que la vivienda sea más asequible.
Las tasas de interés más altas reducirían los precios de la vivienda en relación con los ingresos, al encarecer el servicio de las hipotecas y moderar la demanda de vivienda. Pero subir las tasas de interés para enfriar el mercado inmobiliario ahora corre el riesgo de poner en peligro la recuperación económica posconfinamientos. Más prometedor, a los ojos de algunas personas, podría ser reforzar las herramientas “macroprudenciales” disponibles para los bancos centrales y los reguladores financieros, que buscan limitar los préstamos hipotecarios de riesgo.
El 23 de setiembre, el Banco de la Reserva de Nueva Zelanda endureció la política de vivienda macroprudencial por tercera vez este año, diciendo que el endurecimiento pasado no había hecho lo suficiente para abordar los precios insostenibles de la vivienda. Los reguladores de varios otros países, incluida Francia, también se han vuelto más estrictos este año. Aunque estas herramientas se diseñaron para hacer que los prestamistas y prestatarios sean más resistentes al restringir el crecimiento de la deuda, el argumento de usarlas para controlar directamente los precios de la vivienda es débil.
Las políticas macroprudenciales tienen una larga historia y abarcan una amplia gama de palancas, como los requisitos de capital y reservas y los controles directos sobre las tasas y cantidades de los préstamos. Las políticas dirigidas al mercado de la vivienda pueden incluir restringir la cantidad de préstamos que los bancos pueden otorgar con una alta relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) o préstamo-ingresos. Las herramientas préstamo-valor son las más comunes: en Europa más de 20 países las implementan y su uso ha aumentado significativamente desde la crisis financiera mundial del 2007-09.
Estos controles, al tener un crecimiento crediticio limitado, bien pueden haber sido una de las razones por las que la recesión inducida por el COVID del año pasado no desencadenó una crisis financiera. Dado que el crecimiento del endeudamiento de los hogares y el aumento de los precios de la vivienda a menudo se retroalimentan, podría resultar tentador endurecer los controles de los préstamos para mejorar la asequibilidad. Pero hay tres razones por las que esa política sería un error.
La primera es que las investigaciones sugieren que los efectos sobre los precios de la vivienda no parecen ser lo suficientemente grandes como para marcar una gran diferencia en la asequibilidad. Un ejemplo intrigante es un artículo reciente de Steven Laufer del Brookdale Institute y Nitzan Tzur-Ilan, entonces de la Northwestern University, que estudia una política préstamo-valor introducida en Israel en el 2010.
Frente a la inflación galopante de los precios de la vivienda, el banco central pidió a los prestamistas que mantengan capital adicional contra préstamos con ratios préstamo-valor de más del 60%, pero solo para préstamos de más de 800,000 shekels (alrededor de US$ 220,000). Esto permitió a los autores comparar el crecimiento de los precios de las viviendas sujetas a la medida con el del resto del mercado. Se descubrió que las medidas reducían los precios totales de la vivienda en Israel en no más del 0.6%.
Además, los controles de préstamos suelen encarecer las hipotecas para los prestatarios afectados al racionar el crédito. Entonces, incluso si los precios terminan siendo un poco más bajos, es posible que las casas no sean más asequibles. Por ejemplo, un estudio de países europeos muestra que las tasas hipotecarias promedio aumentan cuando se endurecen las políticas préstamo-valor.
La tercera razón por la que las políticas macroprudenciales no son adecuadas para mejorar la asequibilidad es que los controles préstamo-valor pueden afectar de manera desproporcionada a los hogares desfavorecidos. El estudio israelí descubrió que los mayores efectos negativos sobre los precios de la vivienda se produjeron en las partes menos deseables de las ciudades más caras, lo que sospechan se debe a que los hogares con restricciones crediticias tienden a comprar en esas áreas.
Un documento anterior de Tzur-Ilan concluyó que los prestatarios afectados en las áreas residenciales alrededor de Tel Aviv tuvieron que mudarse en promedio 4-7 km más lejos de su lugar de trabajo debido al endurecimiento de la política préstamo-valor, y enfrentaron hasta una hora al día de tiempo adicional por desplazamientos. Estos efectos secundarios pueden estar justificados si el objetivo final es un sistema financiero más resistente. Pero si las políticas tuvieran la intención de reducir los precios de la vivienda para ayudar a los hogares más pobres, podrían resultar contraproducentes y afianzar las desigualdades existentes.
Durante la última década, las políticas macroprudenciales, incluidas las herramientas de vivienda, han desempeñado un papel importante en la reducción del crecimiento del endeudamiento en algunos países, haciendo que el sistema financiero sea más seguro. Pero las herramientas nunca fueron diseñadas para mejorar la asequibilidad de la vivienda y no son adecuadas para ese trabajo. Las personas frustradas por los alucinantes aumentos de los precios de la vivienda harían mejor en presionar a los gobiernos, en lugar de a los reguladores financieros, para que resuelvan el problema.