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Cinthya Albán
(G de Gestión) Los parques industriales son complejos que ofrecen lotes que se encuentran habilitados y con acceso a los servicios básicos, enfocados exclusivamente a fábricas y a la ejecución de actividades económicas. Por sus facilidades logísticas y ubicación, actúan como imanes para atraer inversiones tanto nacionales como extranjeras, resalta Edmundo Lizarzaburu, profesor de la carrera de Administración y Finanzas de la Universidad ESAN.
En el Perú existe un inventario neto de 13 millones de metros cuadrados en área industrial, según un informe de la consultora Jones Lang LaSalle (JLL). Estos, que se encuentran bajo la dependencia del Ministerio de la Producción (Produce), se distribuyen en tres principales clústeres: Huachipa, Lurín y Chilca. También se han anunciado nuevos proyectos de parques industriales al norte de Lima (a menos de dos horas): en Ancón y Chancay, pero no hay fecha cierta para su desarrollo.
En tanto, al sur de Lima se tiene prevista la entrega de nuevas etapas, por casi 230.000 m2, en los submercados de Lurín y Chilca.
El panorama respecto a las ventas de lotes para el 2024 dependerá de la recuperación de la inversión privada, dicen los expertos. Alberto Sevilla, líder de Transacciones Industriales de Binswanger, informa que, debido a la coyuntura macroeconómica y a la incertidumbre política, el año pasado solo se vendieron 320,000 m2, frente a los 370,000 con los que cerró el 2022. “Esperamos para este año una cifra similar o incluso menor a la del 2023″, señala.
No obstante, JLL anota que, en un escenario conservador, se esperaría un mejor desempeño en la venta de lotes industriales, mayor a los 320,000 m2.
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¿Cuál es el espacio de los lotes industriales?
Una de las tendencias que se presentan en el mercado de lotes en el país es la apuesta por espacios de menor tamaño. El año pasado, el 60% de los lotes vendidos fue de menos de 5,000 m2.
Antes se habilitaban más etapas de macrolotes (mayores a los 10,000 m2) y se destinaba menos del 15% del proyecto a lotes pequeños. Pero esto cambió. Los desarrolladores han captado que esta nueva preferencia proviene principalmente de los sectores logístico, de construcción, de plástico y de almacenamiento.
No obstante, hay uno que mantendrá la disponibilidad de macrolotes en el corto plazo: el de data centers. De acuerdo con Luis Sánchez, consultor sénior de JLL, este mercado incluso busca lotes de más de 10,000 m2.
¿Cuáles son los precios de lotes industriales?
Las tarifas de compra más bajas se encuentran en Chilca, y las más altas, en Lurín. El precio promedio en el 2023 se ubicó en US$ 125 por metro cuadrado, un incremento de 4% respecto al 2022. Los especialistas consultados han afirmado que no se espera mayor variación para este 2024.
Una estrategia que se viene dando frente a la actual situación es que los administradores de los lotes ofrezcan la compra en partes, condicionado al cumplimiento de hitos por parte del parque industrial para, así, darle dinamismo al mercado.
Por ejemplo, la desarrolladora Macrópolis, del Grupo Centenario, tiene proyectada para este año una inversión de S/ 30 millones para lotes industriales, así como una ciudad industrial.
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En el caso de Piura, Juan Pablo Caminati, gerente general del Parque Industrial Piura Futura, con tres etapas habilitadas, señala que son el único parque industrial privado con administración centralizada en el norte del Perú. Actualmente hay 20 empresas que operan dentro del complejo y espera sumar otras 30 al cierre del 2024.
En esta región, el precio de los lotes va desde los US$ 140 hasta los US$ 220 por metro cuadrado, dependiendo del área y de la ubicación.
“En Piura, como sucede en otras ciudades, lo que existe son zonas industriales que municipalidades y Gobiernos locales han ido desarrollando de manera desordenada y sin infraestructura adecuada, lo que se ha hecho notar con el crecimiento urbano de muchas ciudades”, explica.
Entre otras ciudades atractivas para el desarrollo de lotes industriales figuran Arequipa, Chiclayo, Trujillo, Moquegua y Cusco. Desde Proinversión también se vienen evaluando espacios en Cajamarca, Huancavelica y Pucallpa, donde ya existen terrenos identificados.
Solo en Arequipa, el Produce informa que se están efectuando estudios técnicos para la implementación de un parque industrial tecnoecológico (PITE).
El megaproyecto Parque Industrial de Ancón involucra una inversión de US$ 750 millones para la habilitación de 715 hectáreas de terreno, en las que se proyecta la instalación de 234 empresas y la generación de 120,000 puestos de trabajo, entre directos e indirectos.
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